Blog

Inwestycja w najem czy lokata w banku ?

Wiele osób zastanawia się co zrobić ze środkami pieniężnymi, które zaoszczędzili. Odpowiedź jest jedna- inwestycja w najem. Trzymanie środków pieniężnych w obecnym czasie na lokatach bankowych jest zupełnie nieopłacalne , ponieważ stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, a jeśli doliczymy do tego inflację, to może się okazać, że ponieśliśmy stratę.

Realną konkurencją dla lokat bankowych w chwili obecnej jest zakup i wynajem lokali mieszkalnych. Inwestowanie na rynku nieruchomości w mieszkania na wynajem może przynieść od kilku do kilkunastu procent stopy zwrotu rocznie. Daje to nawet trzykrotnie większy zysk od trzymania pieniędzy na lokacie bankowej.

 

Na ten temat wypowie się Pani Anna Sikora doradca ds. Nieruchomości, która specjalizuje się w wynajmie lokali mieszkalnych.

tel. 665-265-806

„Kreatywność, ambicja i zaangażowanie gwarantują najwyższą skuteczność”

 

Osoby, które decydują się na taką formę lokowania pieniędzy przekonuje między innymi niski poziom ryzyka, jaki wiąże się z tym sposobem inwestowania, ponieważ przy wynajmie mieszkania osiągamy stały dochód co miesiąc, a w przypadku zmiany decyzji, mieszkanie łatwo jest spieniężyć. Z tego też powodu, wielu klientów decyduje się na tego typu inwestycje.
Drugim ważnym aspektem jest to , że w Częstochowie ciągle brakuje mieszkań na wynajem, a jeśli pojawi się na rynku jakaś ciekawa oferta dosłownie po kilku dniach znajduje swojego najemcę.

Jak zarobić najwięcej na wynajmie?

Kupując jak najmniejsze mieszkanie tzw. kompaktowe czyli kawalerki i lokale jednopokojowe. Rynek pokazuje, że najemca zapłaci identyczne pieniądze za mieszkanie 25 m2 jak i 30 m2. Ta sama zasada działa także w przypadku mieszkań większych- liczy się w tym wypadku ilość pomieszczeń. Nie bez znaczenia jest też położenie oraz standard nieruchomości. Atrakcyjne położenie to w przypadku Częstochowy Tysiąclecie i Śródmieście czyli dzielnice dobrze skomunikowane, które leżą w bliskości skupisk handlowych, usługowych i biurowych. Natomiast lokale o podwyższonym standardzie są poszukiwane przez osoby zatrudnione przez firmy, które doceniają specjalizację pracownika i za wszelką cenę pragną zapewnić mu komfortowe warunki mieszkaniowe. Komfortowe mieszkania znajdują także lokatorów w postaci młodych osób, które mają dobrą pracę i chcą mieszkać w lokalu o podwyższonym standardzie a nie chcą się wiązać kredytem hipotecznym na 30 lat z bankiem, ponieważ rodzi to zobowiązania na przyszłość w przypadku niepewnego rynku pracy. Za mieszkania po remoncie zapłacimy więcej ale zysk z najmu też będzie większy.

Z mojego doświadczenia wynika, że mieszkania w innych dzielnicach np. południowych czyli Ostatni Grosz , Błeszno oraz Wrzosowiak cieszą się nie mniejszym zainteresowaniem z tą różnicą, że kwota najmu jest niższa ale też cena zakupu zdecydowanie mniej obciąża portfel inwestora.

Za kupnem mniejszych nieruchomości przemawia też fakt, iż dysponując np. 200 000 zł lepiej zainwestować w dwa mniejsze mieszkania np. po 100 000 zł, dywersyfikując swój dochód, ale też umożliwić sobie, w razie nagłej potrzeby, dysponowanie gotówką po sprzedaży tylko jednego mieszkania, pozostawiając dochód z drugiego. Ponadto zawsze łatwiej sprzedać mieszkania jednopokojowe niż szukać kupca na większe lokale np. trzypokojowe.

Innym rozwiązaniem, chociaż mało popularnym w Częstochowie, jest kupienie większego lokalu, z którego inwestor wydziela jak najwięcej pomieszczeń aby je wynajmować. Jest to jeszcze niższy segment rynku niż kawalerki, ale dający wyższe zwroty. W naszej agencji mieliśmy do tej pory tylko kilku takich inwestorów, którzy jednak dobrze sobie radzą i mają tzw. obłożenie na swoich nieruchomościach.

Podobnie działają osoby, które dla swoich inwestycji wybrały tzw. najem krótkoterminowy np.jednodniowy. Jest on konkurencyjny cenowo w stosunku do hoteli czy hosteli. Wynajem mieszkania na krótsze okresy daje większą stopę zwrotu, ale sukces jest obwarowany szeregiem warunków. Musimy mieć dobrą ofertę, skierowaną do innego klienta, niż najemca długookresowy. Liczy się przede wszystkim lokalizacja i standard. Taki najem wymaga też większego zaangażowania jak wymiana pościeli, ręczników itd. Możemy jednak liczyć na zysk nawet 50% wyższy niż najem długoterminowy

W chwili obecnej, jeśli inwestor nie posiada wystarczającej gotówki ale jest wiarygodny dla banku jako kredytobiorca, nie ma się nad czym zastanawiać. Zakup nieruchomości, na spółkę z bankiem, jest o tyle interesujący,, że nabywamy nieruchomość, którą spłaca w zasadzie najemca, co gwarantuje nam po okresie spłaty kredytu dodatkowy dochód, konkurencyjny w stosunku do oczekiwanej emerytury.
Stopy oprocentowania kredytów są na tak niskim poziomie, że naprawdę warto rozważyć taką opcję .
Wszystko zależy jednak od obrotności inwestora i przyjętej przez niego strategii.

Przykład mieszkania np. PCK, jednopokojowe M-2:

Kwota zakupu- 120.000 zł za lokal o podwyższonym standardzie, komfortowy, urządzony i wyposażony.

Kwota wynajmu- 1200 zł z czynszem, z czego odstępne to 900 zł przyjmując czynsz na poziomie 300 zł.

Podatek 8,5% =76,50 zł liczony od 900 zł.
Zysk ( 900,0 zł – 76,50 zł) = 823,50 zł * 12 miesięcy = 9 882,20 zł

Stopa zwrotu na poziomie ponad 8 %.

W chwili obecnej mieszkanie zwraca się nam po 12 latach.

Zaznaczam, że to kwota maksymalna. Dobry pośrednik jest w stanie znaleźć podobną nieruchomość nawet za niższą cenę. Jeśli kupimy mieszkanie do remontu za cenę 90 000 zł i przeznaczymy 20 000 zł na wykończenie, też zyskamy więcej- warunek to dobra ekipa wykończeniowa ale też poświęcony czas i przestój, na czas remontu, w wynajmie na ok. 2 miesięcy od zakupu. Przy czym najemca ponosi jeszcze dodatkowo opłaty za media wg zużycia w okresie najmu.

Oczywiście inwestowanie w mieszkania też wiąże się z pewnym ryzykiem, jak na przykład zdewastowanie lokalu oraz niedotrzymanie umowy najmu przez najemcę, polegające na nie płaceniu ustalonych opłat za lokal i brak chęci wyprowadzenia się.
Jest na to jednak sposób w postaci zawarcia umowy najmu w postaci najmu okazjonalnego. Ta forma umowy najmu gwarantuje właścicielowi mieszkania pozbycie się nieuczciwego najemcy bez stosowania „metod siłowych”.

Najem okazjonalny sporządza się u notariusza- koszt ok. 200 zł- podczas którego notariusz poddaje najemcę rygorowi egzekucji co do wyprowadzenia się po zakończeniu umowy najmu. Ponadto najmujący musi wskazać adres, na który zostanie w takiej sytuacji eksmitowany a osoba, która ma go przyjąć jako domownika jest zobowiązana potwierdzić to podpisem poświadczonym przez notariusza.

Pomocna w takiej sytuacji jest współpraca z doświadczonym doradcą w obrocie nieruchomościami, który doradzi, poszuka godnych zaufania lokatorów oraz postara się o ciągłość najmu kontrolując terminy gdyż jak wiadomo najgorsze co może spotkać inwestora to pustostan.

Trzeba w taki sposób sporządzić umowę najmu, aby w okresie wypowiedzenia można już szukać nowych najemców.
Opodatkowanie najmu to koszt, który jednak warto ponieść aby spać spokojnie. W ramach najmu prywatnego możemy wybrać ryczałt (8,5% od przychodu) lub zasady ogólne (18% lub 32% od dochodu). Działalność gospodarcza, w ramach której rozliczymy najem, może być opodatkowana na zasadach ogólnych (18% lub 32% od dochodu) lub na zasadach podatku liniowego (19% od dochodu). Wybranie formy opodatkowania należy do inwestora, jednak najpopularniejszą formą wybieraną przez podatników jest ryczałt 8,5% od przychodu.

Podsumowując- najem lokali mieszkalnych jest dużo bardziej atrakcyjny od trzymania swoich oszczędności na lokacie w banku. Przy małym ryzyku możemy osiągnąć 3-4 krotnie większy zysk.