Blog

Księgi wieczyste – źródło wiedzy dotyczącej stanu prawnego nieruchomości

Księga wieczysta nieruchomości to dokument, w którym zapisywane są wszystkie najważniejsze informacje o nieruchomości, w tym obciążenia z tytułu służebności lub hipoteki. Zobaczmy zatem, jak sprawdzić księgę wieczystą oraz co właściwie można z niej wyczytać.

Czym jest księga wieczysta?

Pojęcie „księga wieczysta” odnosi się do rejestru publicznego, który dotyczy stanu prawnego konkretnej, oznaczonej w niej nieruchomości. Co istotne, jest to rejestr ogólnodostępny, co oznacza, że właściwie każdy z nas ma do niego dostęp. Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124 poz. 136 ze zm.).

Księgi wieczyste dotyczą nieruchomości o zróżnicowanym charakterze. Mogą to być:

  • grunty, rozumiane jako część powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności;
  • budynki, o ile na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;
  • lokale – wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności.

Prawa i roszczenia w księgach wieczystych

Podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest ustalenie na ich podstawie stanu prawnego nieruchomości. Mają one zapewniać bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Do ksiąg wpisywana jest między innymi ustanowiona na nieruchomości hipoteka na rzecz banku.

W rejestrze praw, jakim jest księga wieczysta, ujawnieniu podlegają:

  • prawa rzeczowe – własność i użytkowanie wieczyste;
  • ograniczone prawa rzeczowe – użytkowanie, zastaw, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka;
  • prawa osobiste – prawo odkupu, pierwokupu i dożywocia.

W księdze wieczystej mogą być wpisane także roszczenia, m.in. przeniesienie własności czy roszczenie wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności nieruchomości.

Zawartość księgi wieczystej

Każda księga wieczysta, niezależnie od tego, jakiej nieruchomości dotyczy, będzie miała taką samą konstrukcję. Zbudowana jest z czterech części:

  • Dział I: Informacje o nieruchomości:
    • I-O – „Oznaczenie nieruchomości” wraz z danymi geodezyjnymi i adresowymi,
    • I-Sp – „Spis praw związanych z własnością” – prawa przysługujące właścicielom (lub wieczystym użytkownikom) nieruchomości.
  • Dział II: Własność, czyli szczegółowe dane o właścicielu lub wieczystym użytkowniku nieruchomości.
  • Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia.
  • Dział IV: Hipoteka – hipoteki obciążające nieruchomość wraz ze wskazaniem ich rodzaju, waluty i sumy.

Jak sprawdzić i czytać księgę wieczystą nieruchomości?

Aby móc sprawdzić wpisy w centralnym rejestrze, wystarczy znać numer księgi wieczystej konkretnej nieruchomości. W tym celu należy wejść na stronę: Elektroniczne Księgi Wieczyste utworzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości i wypełnić formularz numerem księgi wieczystej, następnie ujawniany jest wykaz wpisów w poszczególnych działach.

W Dziale I można sprawdzić dokładną, rzeczywistą lokalizację nieruchomości, jej wielkość i przeznaczenie.

W Dziale II sprawdza się, kto ma prawo własności do nieruchomości i czy jest ona obiektem współwłasności.

Bardzo ważnym działem jest Dział III KW, ponieważ wpisane są w nim prawa i roszczenia wobec nieruchomości. Mogą pojawić się tu informacje m.in. o służebności.

W Dziale IV z kolei wpisywane są dane dotyczące hipotek. Hipoteka zawsze obciąża nieruchomość, nie zaś jej właściciela, co jest istotne w przypadku kupowania nieruchomości z takim obciążeniem.