Blog

Umowa najmu mieszkania – co powinieneś wiedzieć i na co zwracać uwagę ?

Podpisanie umowy najmu mieszkania powinno być poprzedzone przez dokładne przeanalizowanie wszystkich jej postanowień. Należy sprawdzić, czy mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego czy umową cywilną. Na co powinno się zwrócić przy tym uwagę i o jakich kwestiach nie należy zapominać?

Rodzaje umów najmu mieszkania

Mieszkanie można wynajmować na czas oznaczony w umowie lub na czas nieoznaczony. Już tylko pod tym względem można wyodrębnić dwa rodzaje umów najmu – zawierane na czas oznaczony lub nieoznaczony. Różnią się one tym, że umowa najmu na czas oznaczony wygasa dokładnie po upływie tego okresu, co oznacza, że najemca i wynajmujący powinni zawrzeć w treści umowy, jak długo dana nieruchomość będzie wynajmowana. Kiedy ten czas minie, umowa ulegnie rozwiązaniu. Można to zrobić wcześniej, ale tylko wtedy, gdy zajdą okoliczności ustalone w umowie, jako te uprawniające do skrócenia czasu jej trwania.

W umowie zawartej na czas nieoznaczony nie ma terminu jej zakończenia. Wynajmujący i najemca mogą rozwiązać taką umowę w sposób w niej ustalony – trzeba jednak ustalić czas wypowiedzenia.

Istnieje też inny podział umów najmu: umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Z punktu widzenia wynajmujących korzystniejszą jest umowa najmu okazjonalnego. Może być ona zawarta na czas oznaczony lub określony, nie dłuższy niż 10 lat. Właściciel nieruchomości w przypadku najmu okazjonalnego ma prawo eksmitować z lokalu najemcę, który nie będzie wywiązywał się z zapisów umownych, np. nie będzie płacił czynszu i innych opłat lub będzie zakłócał spokój innych mieszkańców. Do przeprowadzenia eksmisji w takiej sytuacji nie będzie potrzebny wyrok sądu. Umowa najmu okazjonalnego bardzo dobrze chroni interesy właściciela mieszkania i nie ma przy niej obawy, że niewywiązujący się z niej lokator nie będzie chciał się wyprowadzić.

Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Chroni ona jeszcze lepiej właścicieli wynajmowanych mieszkań. Takie umowy mogą zawierać przedsiębiorcy, osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjne prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych. Umowa najmu instytucjonalnego dopuszcza nawet eksmisję. Najemca musi wpłacić właścicielowi mieszkania kaucję i przedstawić oświadczenie, że zgadza się na dobrowolną eksmisję, bez prawa do lokalu socjalnego czy tymczasowego – takie lokale mogą być zapewniane tylko w przypadku umowy najmu okazjonalnego.

Mieszkania można wynajmować w ramach użyczenia czy umowy cywilnoprawnej. W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, umowy te przede wszystkim chronią lokatorów. W razie sporu lub konieczności usunięcia uciążliwego lokatora, czy po wygaśnięciu umowy, właściciel i najemca mogą rozstrzygnąć spór w sądzie cywilnym. Prawo chroni przy tym przede wszystkim lokatorów, ponieważ zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów i kodeksu cywilnego, sąd może orzec o konieczności eksmisji oraz o tym, czy lokator ma prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Jeśli jest on zaliczany do grupy szczególnie chronionej, a nie chce się wyprowadzić np. po ustaniu okresu umowy, a nie ma innego miejsca, w którym może zamieszkać, właściciel mieszkania będzie narażony na długotrwały proces w sądzie o eksmisję, a nawet koszty tego postępowania.

Jak powinna wyglądać umowa najmu?

Bez względu na rodzaj umowy najmu podpisywanej pomiędzy wynajmującym, a najemcą, umowa ta powinna zawierać:

  • dane stron umowy, łącznie ze wskazaniem numeru kontaktowego do lokatora i wynajmującego;
  • szczegółowy opis przedmiotu umowy, wraz z dołączeniem protokołu zdawczo-odbiorczego wskazującego listę wyposażenia mieszkania czy stan liczników;
  • wysokość opłat;
  • termin i sposób uiszczenia opłat;
  • czas trwania umowy (jeśli jest określony);
  • warunki wypowiedzenia umowy;
  • prawa i obowiązki stron;
  • wysokość i sposób rozliczania kaucji wpłacanej przez najemcę w celu zabezpieczania ewentualnych szkód lub pokrycia zaległości w płatnościach.

Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić jej postanowienia. Na koniec umowa najmu musi być podpisana przez strony – najemcę i wynajmującego.