Blog

Umowa najmu mieszkania – co powinieneś wiedzieć i na co zwracać uwagę?

Przy wynajmowaniu mieszkania dla własnego bezpieczeństwa, zarówno z perspektywy osoby wynajmującej lokum, jak i najemcy, warto jest podpisać umowę najmu. Co powinna ona zawierać i na jakie kwestie trzeba w niej zwrócić szczególną uwagę?

Obowiązkowe elementy umowy najmu mieszkania

Umowa najmu mieszkania jest dokumentem, w którym można uregulować wzajemne relacje między najemcą i wynajmującym – określić prawa i obowiązki stron. Za niezbędne uznaje się poniższe elementy umowy:

  • oznaczenie stron – wynajmującego i najemcy, z imienia i nazwiska, najlepiej wraz ze wskazaniem numeru dokumentu tożsamości;
  • określenie przedmiotu najmu, np. lokalizacji wynajmowanego mieszkania;
  • wskazanie czasu obowiązywania umowy najmu;
  • ustalenie wysokości oraz sposobu zapłaty czynszu i ewentualnych innych należności.

Podanie stron umowy najmu to konieczność. Imię i nazwisko to jednak zwykle zbyt mało dla precyzyjnego określenia, z jakimi osobami mamy do czynienia i kto wchodzi tym samym w prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego. Trzeba wskazać więc serie i numery dokumentów tożsamości stron na podstawie, np. dowodów osobistych lub paszportów. Warto dodać też adresy – miejsca zamieszkania osób.

Przy określaniu lokalizacji wynajmowanej nieruchomości można dokonać następującego zapisu: Przedmiotowe, wynajmowane mieszkanie położone jest w Warszawie, przy ulicy Emilii Plater 26, numer 55. Dobrym rozwiązaniem jest też ustalenie ewentualnych dodatkowych powierzchni, z jakich będzie mógł korzystać najemca (lokator), takich jak:

  • garaż,
  • komórka lokatorska,
  • piwnica,
  • strych itp.

Kluczowe dla najemcy i wynajmującego jest określenie czasu trwania umowy najmu mieszkania oraz wysokości płaconego czynszu za najem. Czas obowiązywania umowy może być oznaczony, wtedy trzeba dokładnie określić termin, do którego obowiązuje umowa. Można też zawrzeć umowę na czas nieoznaczony, wtedy konieczne jest określenie terminu i warunków wypowiedzenia umowy najmu mieszkania przez strony.

W punktach umowy trzeba wyszczególnić wszystkie opłaty, jakie będzie ponosił lokator oraz sposób i termin ich uiszczania. Z reguły chodzi tu o czynsz dla właściciela mieszkania, opłaty administracyjne czy licznikowe.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Ważnym elementem umowy najmu mieszkania jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym powinien znaleźć się szczegółowy opis wynajmowanej nieruchomości, wraz ze wskazaniem stanu liczników, stanu i standardu wyposażenia oraz ewentualnych wad, o których najemca wie i je akceptuje.

Warto jest zawrzeć szczegółową umowę najmu mieszkania, aby wszystkie prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego zostały sprecyzowane. Nie będzie tym dzięki temu miejsca na niedopowiedzenia.

Umowa najmu okazjonalnego

Dla zabezpieczenia praw osób fizycznych będących właścicielami nieruchomości skonstruowano przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego. Prawo nakazuje, by taka umowa miała formę pisemną i była zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Formuła taka umożliwia łatwiejszą eksmisję lokatorów po wygaśnięciu lub uzasadnionym rozwiązaniu umowy.

Umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć wyłącznie nieruchomości mieszkalnej i łączyć dwie osoby fizyczne, a właściciel nieruchomości nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na najmie lokali. Umowę, w terminie 14 dni od daty jej podpisania, należy zgłosić naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. Musi ona zawierać trzy oświadczenia:

  • deklarację najemcy dotyczącą dobrowolnego poddania się egzekucji i dobrowolnego opuszczenia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy,
  • wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu,
  • zgodę właściciela lokalu wskazanego przez najemcę jako miejsce wyprowadzki z wynajmowanej nieruchomości.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego.