Blog

Czym jest najem okazjonalny i co należy o nim wiedzieć?

Właściciele mieszkań na wynajem podpisują różnego rodzaju umowy z najemcami. Między innymi może być to umowa na najem okazjonalny. Dlaczego warto zainteresować się takim rodzajem najmu?

Najem okazjonalny – szczególna umowa najmu zawarta w przepisach

Umowa najmu okazjonalnego daje szerszy zakres ochrony interesów właściciela wynajmowanego mieszkania niż w przypadku podpisania z najemcą standardowej umowy. Pojęcie najmu okazjonalnego zostało uregulowane przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. W art. 19a tejże ustawy wskazano, że jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Taka umowa musi być zawarta w formie pisemnej, a czas jej obowiązywania ma być oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat.

Chcąc zawrzeć umową najmu okazjonalnego, należy zgromadzić dokumenty:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym potwierdza on, że podda się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
  • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
  • Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego dokument ten może mieć notarialnie poświadczony podpis.

Zdarza się, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku tego opróżnienia. Kaucja nie może być pobierana w dowolnej wysokości, ponieważ, zgodnie z przepisami, nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

Jakie uprawnienia zyskuje właściciel w przypadku najmu okazjonalnego?

Z pewnością umowa najmu okazjonalnego niesie za sobą wiele korzyści dla właścicieli mieszkań. Solidnie bowiem chroni ich prawa. W razie utraty przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu, w wyniku m.in. braku uiszczania czynszu, właściciel nieruchomości może  rozwiązać z nim umowę, a na mocy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji najemca musi opuścić lokal. W związku z tym, że najemca, przed podpisaniem umowy o najem okazjonalny, musi wykazać lokal mieszkalny, do którego będzie mógł się przeprowadzić, nie ma mowy o eksmisji na bruk i dopełnianiu wielu formalności z tym związanych.

W przypadku złamania postanowień umowy najmu przez najemcę właściciel mieszkania wzywa go pisemnie i żąda opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni. Jeśli najemca nie zastosuje się do tego żądania, właściciel może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i w ciągu 3 dni otrzymać odpowiedź z sądu. Na tej podstawie uruchomić może przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Najem okazjonalny powoduje, że najemca, który dobrowolnie podda się egzekucji, może zostać eksmitowany z wynajmowanej nieruchomości nawet zimą, a przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie czy ciężarne.

Najem okazjonalny obowiązkowo zgłaszany do urzędu skarbowego

Od dnia rozpoczęcia najmu okazjonalnego mieszkania jego właściciel ma 14 dni na zgłoszenie zawarcia umowy do urzędu skarbowego. Najemca powinien mieć przy tym wgląd do potwierdzenia, że zgłoszenie to zostało dokonane.

Warto podkreślić, że najem okazjonalny to forma najmu dostępna wyłącznie w przypadku nieruchomości przeznaczonych do celów mieszkalnych, a ponadto właściciel mieszkania nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nieruchomości.