Czym jest najem okazjonalny i co należy o nim wiedzieć?
Właściciele mieszkań na wynajem podpisują różnego rodzaju umowy z najemcami. Jedną z nich jest umowa najmu okazjonalnego. Dlaczego warto się nią zainteresować?
Co to jest najem okazjonalny?
Pojęcie najmu okazjonalnego zostało uregulowane przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
W art. 19a wskazano, że jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Daje ona szerszy zakres ochrony interesów właściciela wynajmowanego mieszkania niż w przypadku podpisania z najemcą standardowej umowy.
Umowa wynajmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, a czas jej obowiązywania ma być oznaczony i nie dłuższy niż 10 lat.
Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego – podobnie jak inne umowy – powinna zawierać:
- datę i miejsce zawarcia umowy,
- dane osobowe najemcy i wynajmującego,
- informacje o wynajmowanej nieruchomości (m.in. adres i metraż),
- czas trwania umowy,
- warunki wypowiedzenia,
- prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego,
- informacje o wysokości, sposobie i terminie płatności czynszu,
- informacje o kaucji (wysokość, sposób i termin płatności, zasady jej rozliczenia).
Do umowy załącza się jeszcze dokumenty, które są niezbędne w jej przypadku. O jakich mowa?
Dokumenty do umowy najmu okazjonalnego
Chcąc zawrzeć umową najmu okazjonalnego, należy zgromadzić następujące dokumenty:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym potwierdza on, że podda się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
- Oświadczenie najemcy ze wskazaniem innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego dokument ten może mieć notarialnie poświadczony podpis.
Ile kosztuje umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego obowiązkowo musi być sporządzona na piśmie. Ustawa nie wymaga, aby dokument miał formę aktu notarialnego.
W obecności notariusza należy jednak przygotować wcześniej wymienione oświadczenia najemcy. Ile kosztuje ich notarialne potwierdzenie?
Zgodnie z ustawą notariusz pobiera za to do 1/10 najniższego wynagrodzenia (od lipca 2023 r. jest to 360 zł brutto).
Kto ponosi koszty notarialne? To zależy od ustaleń między wynajmującym i najemcą. Opłatę w całości może wziąć na siebie lokator, właściciel lub mogą oni podzielić koszty między sobą.
Umowa wynajmu okazjonalnego a kaucja
Zdarza się, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Zapewnia ona możliwość pokrycia należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku tego opróżnienia.
Jeśli np. najemca uszkodził coś w mieszkaniu lub nie płacił czynszu, wynajmujący ma prawo potrącić z kaucji należną kwotę.
Kaucja nie może być jednak pobierana w dowolnej wysokości. Zgodnie z przepisami jej maksymalna wysokość wynosi sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal.
Ponadto podlega ona pełnemu zwrotowi w sytuacji, gdy mieszkanie i jego wyposażenie zostały oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym w stosunku do dnia podpisania umowy najmu. Nieruchomość może jednak nosić ślady wynikające z normalnego użytkowania (np. przetarta podłoga w korytarzu przy wejściu).
Właściciel mieszkania ma obowiązek oddać najemcy kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
Jakie uprawnienia zyskuje właściciel przy najmie okazjonalnym?
Umowa najmu okazjonalnego niesie za sobą wiele korzyści dla właścicieli mieszkań. Chroni bowiem ich prawa. W razie utraty przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu, np. w wyniku braku uiszczania czynszu, właściciel nieruchomości może rozwiązać z nim umowę, a na mocy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji najemca musi opuścić lokal.
W związku z tym, że najemca przed podpisaniem umowy o najem okazjonalny musi wykazać lokal mieszkalny, do którego będzie mógł się przeprowadzić, nie ma mowy o eksmisji na bruk i dopełnianiu wielu formalności z tym związanych.
W przypadku złamania postanowień umowy najmu przez najemcę właściciel mieszkania wzywa go pisemnie i żąda opuszczenia nieruchomości w ciągu siedmiu dni.
Jeśli najemca nie zastosuje się do tego żądania, wynajmujący może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i w ciągu trzech dni otrzymać odpowiedź z sądu. Na tej podstawie uruchomić może przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
Najem okazjonalny powoduje, że najemca, który dobrowolnie podda się egzekucji, może zostać eksmitowany z wynajmowanej nieruchomości nawet zimą, a przed eksmisją nie są chronione osoby małoletnie czy ciężarne.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego
Od dnia rozpoczęcia najmu okazjonalnego mieszkania jego właściciel ma 14 dni na zgłoszenie zawarcia umowy do urzędu skarbowego. Najemca powinien mieć przy tym wgląd do potwierdzenia, że zgłoszenie to zostało dokonane.
Warto podkreślić, że najem okazjonalny to forma najmu dostępna wyłącznie w przypadku nieruchomości przeznaczonych do celów mieszkalnych, a ponadto właściciel mieszkania nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nieruchomości.