Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

W umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości częstą praktyką jest zabezpieczanie podpisania przyrzeczonej umowy za pomocą zadatku lub zaliczki. Z perspektywy kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość to kolosalna różnica, które słowo wykorzystane będzie w umowie. Niesie to bowiem za sobą realne skutki prawne. Sprawdźmy zatem, czym różni się zadatek od zaliczki? Co będzie lepiej zabezpieczać wykonanie umowy?

Czym jest zadatek?

Zadatek jest formą zabezpieczenia umowy, m.in. umowy zakupu nieruchomości, która została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Art. 394 ust. 1 stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może odstąpić od niej ustąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego i otrzymany zadatek zachować, a jeśli strona sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej od zadatku.

Kiedy umowa dojdzie do skutku, czyli zostanie spełnione przyrzeczenie umowne, np. podpisany zostanie akt notarialny przy sprzedaży nieruchomości, wpłacony przez kupującego zadatek będzie zaliczony na poczet płatności za nieruchomość. Jeśli zaliczenie, z różnych względów, nie będzie możliwe, zadatek ulegnie zwrotowi. Zadatek może mieć formę pieniężną lub rzeczową.

Czym jest zaliczka?

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka jest bardziej niesformalizowanym sposobem zabezpieczenia zawartej umowy, najczęściej umowy przedwstępnej. Zaliczka to najczęściej kwota wpłacana na poczet wykonywanej w przyszłości umowy lub usługi. Tym, co zdecydowanie odróżnia zadatek od zaliczki jest to, że zaliczka nie przepada, nawet na wypadek niewykonania umowy.

Różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką

Zadatek i zaliczka to podobne formy zabezpieczania umów przedwstępnych zakupu nieruchomości, jak i innych umów bądź usług. Jednak nie można ich utożsamiać ze sobą, ponieważ skutki ujęcia w umowie faktu uiszczenia zaliczki lub zadatku są inne. W obu przypadkach mamy do czynienia z częścią pieniędzy, jakie wpłacane są przed wykonaniem umowy. Zaliczka lub zadatek zaliczane są na poczet kwoty związanej z wykonaniem umowy, gdy dochodzi do realizacji postanowień, np. kiedy umowa przedwstępna w rzeczywistości prowadzi do podpisania umowy właściwej kupna-sprzedaży nieruchomości.

Różnice są wyraźnie widoczne, jeśli do wykonania przyrzeczonej umowy nie dojdzie. Kiedy nie zostanie ona wykonana, zaliczka podlega zwrotowi. Z kolei zadatek można zatrzymać, o ile umowa nie została zrealizowana z przyczyn, za które odpowiada strona, która owy zadatek wpłaciła.

Dla przykładu, jeśli umowa przedwstępna uwzględnia zadatek w wysokości 5000 zł, a kupujący nie dopełni zobowiązania i nie podpisze aktu notarialnego z własnej winy, to wówczas sprzedający zachowuje zadatek. Nie musi go zwracać i może go potraktować jako swoistą rekompensatę za niepodpisanie umowy sprzedaży. Jeśli jednak umowa właściwa nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, to musi on zwrócić niedoszłemu kupującemu nie tylko 5000 zł (kwotę wpłaconego zadatku), ale również kolejne 5000 zł, czyli podwojony zadatek, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Zasadniczo zaliczka nie daje żadnej gwarancji, że założona transakcja zostanie sfinalizowana, ponieważ każda ze stron umowy może się z niej wycofać, bez ponoszenia z tego tytułu konsekwencji finansowych. Zadatek z kolei zabezpiecza realizację umowy i chroni interesy obu jej stron.