Księgi wieczyste – źródło wiedzy dotyczącej stanu prawnego nieruchomości
Księga wieczysta nieruchomości to dokument, w którym znajdują są wszystkie najważniejsze informacje o nieruchomości. To z niej dowiesz się m.in. o obciążeniach z tytułu służebności lub hipoteki. Wyjaśniamy, jak sprawdzić księgę wieczystą i co oraz co właściwie można z niej wyczytać.
Księga wieczysta nieruchomości to dokument, w którym znajdują są wszystkie najważniejsze informacje o nieruchomości. To z niej dowiesz się m.in. o obciążeniach z tytułu służebności lub hipoteki. Wyjaśniamy, jak sprawdzić księgę wieczystą i co oraz co właściwie można z niej wyczytać.
Czym jest księga wieczysta?
Pojęcie „księga wieczysta” odnosi się do rejestru publicznego, który dotyczy stanu prawnego konkretnej, oznaczonej w niej nieruchomości. Co istotne, jest to rejestr ogólnodostępny, co oznacza, że właściwie każdy ma do niego dostęp.
Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124 poz. 136 ze zm.).
Księgi wieczyste dotyczą nieruchomości o różnym charakterze. Mogą to być:
- grunty – rozumiane jako część powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności;
- budynki – o ile na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;
- lokale – wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności.
Podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest ustalenie na ich podstawie stanu prawnego nieruchomości. Mają one zapewniać bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.
Jakie są działy ksiąg wieczystych?
Każda księga wieczysta, niezależnie od tego, jakiej nieruchomości dotyczy, będzie miała taką samą konstrukcję.
Działy ksiąg wieczystych dotyczą czterech obszarów:
- informacji o nieruchomości,
- własności,
- prawa, roszczeń i ograniczeń,
- hipoteki.
Dział I: Informacje o nieruchomości
Pierwszy dział księgi wieczystej zawiera informacje o:
- lokalizacji nieruchomości (ulica, numer działki),
- cechach fizycznych nieruchomości (powierzchnia, liczba i rodzaj pomieszczeń, informacje o zabudowaniach).
W tej części księgi wieczystej może zostać wyodrębniona jeszcze jeden dział: I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”. Tutaj znajdują się informację o udziałach w nieruchomości wspólnej oraz o sposobie i terminie użytkowania wieczystego.
Dział II: Własność
W drugim dziale KW znajdują się informacje o właścicielu, współwłaścicielach lub użytkownikach wieczystych nieruchomości.
„Własność” określa też sposób, w jaki nabyli oni określone prawa (np. w ramach umowy sprzedaży lub spadku).
Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia
W rejestrze praw, jakim jest księga wieczysta, w Dziale III ujawnieniu podlegają:
- prawa rzeczowe – własność i użytkowanie wieczyste;
- ograniczone prawa rzeczowe – użytkowanie, zastaw, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka;
- prawa osobiste – prawo odkupu, pierwokupu i dożywocia.
W księdze wieczystej mogą być wpisane także roszczenia, m.in. przeniesienie własności czy roszczenie wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności nieruchomości.
Dział IV: Hipoteka
Ostatni dział wykazuje hipoteki obciążające nieruchomość.
Jak sprawdzić i czytać księgę wieczystą nieruchomości?
Aby sprawdzić wpisy w centralnym rejestrze, potrzebujesz numer księgi wieczystej konkretnej nieruchomości.
Jeśli go znasz, wystarczy, że wejdziesz na stronę Elektroniczne Księgi Wieczyste stworzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości i wypełnisz formularz numerem księgi wieczystej. Następnie otrzymasz wykaz wpisów w poszczególnych działach. Co dokładnie w nich znajdziesz?
W Dziale I sprawdzisz:
- dokładną, rzeczywistą lokalizację nieruchomości (województwo, powiat, gmina, miasto lub miejscowość, ewentualnie dzielnica, ulica i numer porządkowy),
- wielkość i przeznaczenie nieruchomości,
- bieżący numer nieruchomości,
- numery kart akt, pod którymi znajdują się dokumenty geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego i numer działki ewidencyjnej,
- wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji,
- oznaczenie rodzaju użytku gruntowego dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości wynikające z dokumentu geodezyjnego,
- obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych.
Z Działu II dowiesz się, kto ma prawo własności do nieruchomości i czy jest ona obiektem współwłasności.
Jeśli właścicielem jest osoba fizyczna, poznasz m.in. jej imię i nazwisko. Gdy nieruchomość należy do przedsiębiorcy, sprawdzisz nazwę i adres firmy oraz numer regon.
Bardzo ważną częścią jest Dział III KW. To tu wpisane są prawa i roszczenia wobec nieruchomości. Mogą pojawić się tu informacje m.in. o:
- służebnościach,
- toczących się postępowaniach,
- ewentualnym wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości,
- prawach i roszczeniach, które ograniczają sposób rozporządzania nieruchomością (np. prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy).
Ostatnie działy ksiąg wieczystych zawierają równie istotne informacje – o hipotekach. Pamiętaj, że hipoteka zawsze obciąża nieruchomość, nie jej właściciela. To znaczy, że kupując taką nieruchomość, nabywasz ją razem z obciążeniem finansowym.
Ile kosztuje odpis z księgi wieczystej?
Samo sprawdzenie zawartości księgi wieczystej jest bezpłatne.
Jeśli jednak zdecydujesz się na uzyskanie z niej odpisu do samodzielnego wydrukowania, wtedy zapłacisz:
- 20 zł za odpis zwykły księgi wieczystej (zawierający aktualne wpisy),
- 50 zł za odpis zupełny księgi wieczystej (zawierający aktualne i wykreślone wpisy od chwili wprowadzenia treści księgi wieczystej do systemu elektronicznego),
- 5 zł za wyciąg z jednego działu księgi wieczystej, 10 zł – z dwóch, 15 zł – z trzech i 20 zł – z czterech.