Kupno mieszkania – co należy wiedzieć, aby zrobić to bezpiecznie?

Kupno mieszkania - co należy wiedzieć, aby zrobić to bezpiecznie?

Kupno mieszkania – co należy wiedzieć, aby zrobić to bezpiecznie?

Kupno mieszkania, czy to na rynku pierwotnym, od dewelopera, czy na rynku wtórnym od dotychczasowego właściciela nieruchomości, pociąga za sobą pewne koszty. Trzeba solidnie się przygotować do całej transakcji, by przebiegła ona sprawnie i zgodnie z prawem. Jak to zrobić?

Księga wieczysta – źródło wiedzy o lokalu mieszkalnym

Przy kupowaniu mieszkania na rynku wtórnym obowiązkowym elementem zabezpieczenia transakcji jest uzyskanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, gdzie można sprawdzić zapisy dotyczące danego lokalu. Nabywca powinien dokładnie sprawdzić wszystkie wpisy w kolejnych działach księgi wieczystej w celu zweryfikowania stanu prawnego nieruchomości. Najlepiej, by w księdze nie było żadnych wpisów świadczących np. o obciążeniu hipoteki kredytem, chyba że kupujący o tym fakcie otwarcie został poinformowany. Poza tym wszystkie dane właściciela czy właścicieli nieruchomości wraz z tytułem prawnym powinny pokrywać się z danymi przedstawionymi przez sprzedającego. Warto mieć na uwadze fakt, że księga wieczysta nieruchomości, choć jest bardzo ważnym źródłem wiedzy o stanie prawnym lokalu mieszkalnego, to może nie zawierać wszystkich aktualnych informacji. Może się zdarzyć, że nie wszystkie zdarzenia prawne zostały w niej ujawnione.

Warto sprawdzić w dziale III Księgi wieczystej czy mieszkanie nie jest obciążone m.in. służebnością osobistą czy nie została ustanowiona umowa dożywocia dla całości lub części mieszkania.

Umowa kupna-sprzedaży – wyłącznie u notariusza

Przy podpisywaniu umowy kupna i sprzedaży nieruchomości nie możesz umówić się ze stroną sprzedającą na podpisanie zwykłej umowy, ponieważ będzie ona nieważna. Istotą bezpiecznego przenoszenia własności do każdej nieruchomości jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego taka umowa zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, sporządzanym przez notariusza dla udokumentowania określonego zdarzenia prawnego lub czynności prawnej.

W akcie notarialnym muszą znaleźć się wszystkie niezbędne dane, takie jak:

  • Data i miejsca zawarcia aktu notarialnego, czasem podawana z dużą precyzją i dokładnością nie tylko co do dnia, ale i godziny czy minuty.
  • Określenie notariusza przygotowującego akt notarialny.
  • Określenie stron aktu notarialnego, tj. sprzedającego i kupującego.
  • Określenie przedmiotu umowy, tj. zbywanej nieruchomości.
  • Cena nieruchomości wraz ze wskazaniem sposobu jej zapłaty.
  • Termin wydania lokalu kupującemu.
  • Wniosek do sądu wydziału ksiąg wieczystych o zmianę wpisu.
  • Oświadczenie, że akt został odczytany w obecności stron, przez nie przyjęty oraz przez nie podpisany.

Na każdej stronie aktu i w miejscu przeznaczonym ku temu powinien znaleźć się podpis notariusza.

Zanim dojdzie do podpisania właściwej umowy w formie aktu notarialnego, można umówić się ze sprzedającym na podpisanie u notariusza przedwstępnej umowy sprzedaży.

Uwaga na meldunki

Kupujący z pewnością nie chce kupować mieszkania wraz z lokatorami. Nie można wierzyć na słowo, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany. Sprzedający powinien przedstawić w dniu podpisania aktu notarialnego zaświadczenie wydane z wydziału meldunkowego urzędu miasta lub urzędu gminy, na terenie których znajduje się lokal mieszkalny, że nikt nie jest w nim zameldowany. Zaświadczenie to musi być aktualne, tj. wydane w dniu zawarcia aktu notarialnego lub na dzień przed.

Czy mieszkanie nie jest przedmiotem umowy najmu?

Kupujący mogą nie mieć świadomości tego, że kupowane mieszkanie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy najmu. Nie jest ona ujawniona w zapisach Księgi wieczystej, dlatego teoretycznie może zdarzyć się, że sprzedający zatai ten fakt. Czym to skutkuje? Tym, że nawet nabycie na podstawie aktu notarialnego mieszkania obciążonego umową najmu, nie daje prawa do wprowadzenia się do niego. Nie można korzystać z niego, ponieważ zgodnie z zapisami umowy najmu zostało ono oddane do używania innej osobie. Umowa najmu obciąża tak samo skutecznie nowego właściciela nieruchomości. Może stać się więc dużym kłopotem.

Warto zatem zażądać od sprzedającego przedstawienia oświadczenia przed notariuszem, że nie istnieją jakiekolwiek obciążenia nieruchomości, w tym z tytułu umów najmu.

Czy mieszkanie nie jest zadłużone?

Informacja o zadłużeniu mieszkania ujawniana jest często w księdze wieczystej nieruchomości. Jednak jeśli długi dotyczą np. zaległości w płaceniu za media lub czynsz, niekoniecznie znajdą odzwierciedlenie w tym dokumencie. Wówczas dobrze jest żądać od sprzedającego przedstawienia zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami wystawionym przez dostawców mediów, wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię.