Podatek od sprzedaży mieszkania – ile może Cię wynieść i jak go uniknąć ?

Podatek od sprzedaży mieszkania – ile może Cię wynieść i jak go uniknąć ?

Jednym z kosztów dla sprzedającego mieszkanie jest podatek, który musi on odprowadzić na rzecz urzędu skarbowego. Podatek od sprzedaży mieszkania jest obligatoryjny, ale nie każdy musi go zapłacić. Ile wyniesie i jakie są możliwości uniknięcia jego opłacania?

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Zasadniczo podatek od sprzedaży mieszkania płaci sprzedający tylko wtedy, gdy powstaje dochód. Kwota sprzedaży mieszkania musi więc być wyższa niż cena zakupu. Wtedy podatnik musi uiścić daninę w wysokości 19 proc. od uzyskanego dochodu (różnicy pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania). Podatek opłacony musi być według stawki 19 proc. od dochodu, nie zaś od ceny sprzedaży.

Wyliczenie podatku polega na tym, że należy pomniejszyć kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania o koszty sprzedaży, do których wlicza się:
• Opłaty notarialne.
• Koszty zatrudnienia rzeczoznawcy majątkowego.
• Koszty związane z wystawieniem ogłoszenia o sprzedaży.
• Koszty zatrudnienia pośrednika nieruchomości.

Dodatkowo sprzedający musi wyliczyć koszty uzyskania przychodu, czyli wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania i ewentualnymi nakładami, jakie poniósł na remont i modernizację, które miały wpływ na podniesienie jego wartości.
W przypadku gdy sprzedawana jest nieruchomość, która nie była kupiona, ale otrzymana w spadku lub w darowiźnie, nie ma ceny zakupu, a do kosztów uzyskania przychodów można wliczyć podatki czy koszty notarialne. Jeśli w okresie pomiędzy nabyciem a zbyciem nieruchomości była ona amortyzowana, to wówczas w zeznaniu podatkowym należy uwzględnić też sumę odpisów amortyzacyjnych. Koszty powiększają przy tym tylko udokumentowane wydatki związane z mieszkaniem.

Sprzedaż w ciągu pięciu lat od nabycia nieruchomości

Jeśli sprzedaż mieszkania nastąpi w ciągu 5 lat od jego zakupu lub nabycia w drodze spadku lub darowizny, podatek od sprzedaży będzie trzeba bezwzględnie zapłacić. Natomiast gdy od nabycia lub zakupu nieruchomości upłynęło już 5 lat, to wówczas podatek nie jest należny fiskusowi.

Od 1 stycznia 2019 roku uległy zmianom zasady płacenia podatku w przypadku nieruchomości uzyskanej w drodze spadku – nie bierze się już pod uwagę daty spadku. Podatek płaci się, o ile sprzedaż mieszkania nastąpiła wcześniej niż po 5 latach od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę.

Ulga mieszkaniowa

Nawet jeśli właściciel mieszkania sprzeda je w ciągu 5 lat od chwili jego nabycia, może nie płacić podatku od sprzedaży mieszkania lub zapłacić go w mniejszej wysokości dzięki uldze mieszkaniowej. Ulga ta polega na tym, że podatnik powinien wykorzystać środki ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, np. na zakup nieruchomości czy remont. Od chwili sprzedaży ma na to trzy lata podatkowe.
Ulga może być całkowita lub częściowa. Nawet w przypadku skorzystania z całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, podatnik nie płaci co prawda podatku od sprzedaży, ale zobowiązany jest do złożenia formularza PIT-39.