Raty równe, czy malejące?

Raty równe, czy malejące?

Banki zazwyczaj dają możliwość wyboru, w jaki sposób będziemy spłacać kredyt hipoteczny. Możemy skorzystać z raty równej lub malejącej. Oba rozwiązania mają zalety, ale również pewne ograniczenia. Warto poznać obie opcje przed podjęciem decyzji.

Rata równa, inaczej zwana również ratą stałą lub annuitetową i rata malejąca, to dwie metody spłaty kredytu. Zazwyczaj wybór mamy w przypadku kredytu hipotecznego. Kredyty konsumpcyjne najczęściej spłacamy w ratach równych.

Co wpływa na wysokość raty?

O wysokości raty decyduje kilka czynników. Kwota, jaką co miesiąc będziemy musieli wpłacać do banku, zależy przede wszystkim od:

• kwoty kredytu,
• okresu spłaty naszego zobowiązania,
• wysokości oprocentowania.

Oprocentowanie decyduje o wysokości odsetek, jakie będziemy musieli oddać bankowi, a więc stanowi główny parametr wpływający na całkowity koszt naszego kredytu.

Rata będzie też uzależniona od wysokości prowizji, jeśli jest ona kredytowana i podwyższa kapitał kredytu. Na wysokość naszego miesięcznego zobowiązania wobec banku mogą też wpływać dodatkowe opłaty doliczane do raty oraz ubezpieczenia, których składki są pobierane poprzez podwyższenie oprocentowania.

Stała rata tylko ze stałym oprocentowaniem

Spłacając kredyt z ratą, równą mamy pewność, że każda miesięczna płatność będzie w takiej samej wysokości. Mówimy tu oczywiście o sytuacji, gdy nasze oprocentowanie jest stałe i nie jest okresowo podwyższane przez dodatkowe opłaty.

W praktyce oprocentowanie kredytu hipotecznego zmienia się w trakcie spłaty kredytu nawet co trzy miesiące. Jeśli mamy kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to składa się ono ze stałej marży i zmiennej stawki bazowej, która jest aktualizowana co 3 lub 6 miesięcy. Po każdej aktualizacji oprocentowania nasza rata będzie ulegać zmianom. Bank będzie nas o tym informował, przesyłając zaktualizowany harmonogram spłaty kredytu.

Decydując się na kredyt o stałym oprocentowaniu, możemy zablokować jego wysokość na okres 5, a w niektórych bankach nawet 10 lat i dopiero w takim przypadku możemy mówić o faktycznie stałej racie.

Rata równa

W przypadku raty równej miesięczna płatność jest na stałym poziomie. Zmienia się proporcja między częścią kapitałową a odsetkową. Przez prawie połowę spłaty kredytu część odsetkowa jest wyższa od kapitałowej. Później zaczynamy coraz szybciej spłacać kapitał kredytu. To wpływa negatywnie na ostateczny koszt kredytu. Mimo że rata równa jest na początku spłaty niższa od raty malejącej, to łączny koszt odsetkowy, jaki spłacimy do banku przez cały okres kredytowania, jest zdecydowanie wyższy.

Ponieważ miesięczne zobowiązanie jest niższe, zdolność kredytowa dla raty równej będzie przez banki liczona lepiej niż dla raty malejącej. Niższa rata sprawia, że banki są skłonne pożyczyć więcej przy tym samym poziomie dochodów. Różnica w zdolności kredytowej może być dość znaczna i w zależności od sytuacji finansowej klientów wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wybór kredytu z ratą równą, mimo wyższego kosztu jest w niektórych przypadkach najlepszym sposobem na poprawienie zdolności kredytowej.

Rata malejąca

Proporcje między kapitałem i odsetkami w każdej racie malejącej zdecydowanie różnią się od tych stosowanych w ratach równych.

Saldo naszego kredytu już na samym początku jest podzielone przez liczbę rat, dzięki czemu część kapitałowa jest taka sama w każdej racie. W związku z tym szybciej zwracamy do banku kapitał niż w przypadku raty równej. Odsetki naliczane od dynamicznie malejącego kapitału z każdą ratą są coraz niższe. To sprawia, że każda kolejna miesięczna płatność jest niższa od poprzedniej, a łączny koszt odsetkowy zdecydowanie niższy niż w przypadku kredytu z ratą równą.

Raty malejące mają jednak również wady. Minusem takiego rozwiązania jest zdecydowanie wyższa rata na początku. Dopiero mniej więcej w połowie okresu spłaty rata malejąca stanie się niższa, niż rata równa, dla kredytu o takich samych parametrach.

To niestety negatywnie wpływa na nasz domowy budżet oraz na zdolność kredytową. Odczuwalnie wyższe miesięczne zobowiązanie sprawia, że bank jest skłonny pożyczyć nam mniejszą kwotę.

Wyższe miesięczne zobowiązanie, które obciąża nasz domowy budżet, może sprawić, że będziemy mieli problemy z terminową spłatą raty, jeśli nasza sytuacja finansowa ulegnie pogorszeniu. Rata malejąca w połączeniu ze zmiennym oprocentowaniem kredytu sprawi również, że każdy wzrost oprocentowania wynikające z podwyżki stóp procentowych będzie bardziej odczuwalne niż w przypadku kredytu z ratą równą.

Tabela: Porównanie wysokości raty oraz kosztu odsetkowego kredytów hipotecznych spłacanych w racie równej i malejącej

Która opcja jest lepsza?

Decyzja dotycząca wyboru rodzaju raty powinna być podejmowana indywidualnie, po gruntownym przeanalizowaniu sytuacji finansowej wraz z prognozą jej zmiany w perspektywie kilku najbliższych lat.

Jeśli dysponujemy odpowiednio dużą zdolność kredytową, a wyższa rata nie stanowi dla nas problemu, to warto rozważyć kredyt z ratą malejąca. W zależności od kwoty kredytu, okresu spłaty i oprocentowania, różnica w wysokości kosztu odsetkowego jest bardzo duża. Kredyt z ratą malejącą pozwala nam oszczędzić od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych przez cały okres kredytowania.

Decydując się na uruchomienie kredytu z ratą równą, warto odkładać różnicę między ratą malejącą a równą. Oszczędności te pozwolą po kilku latach nadpłacić część kredytu, dzięki czemu obniżymy koszt odsetkowy. Trzeba też pamiętać, że każdy kredyt hipoteczny można refinansować. Jeśli zmieni się nasza sytuacja finansowa i spłacimy już część kapitału, możliwe jest przeniesienie kredytu do innego banku i spłata nowego kredytu w racie malejącej. Niektóre banki umożliwiają też zmianę sposobu spłaty kredytu z raty równej na malejącą.

Artykuł powstał przy współpracy z poradnikiem kredytowym Nieruchomosci-online.pl.

• Doceń nas i poleć