Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Znalazłeś wymarzoną nieruchomość, ale z jakiegoś powodu nie chcesz lub nie możesz od razu podpisać umowę ze sprzedającym? Istnieje rozwiązanie, z którego możesz skorzystać w takiej sytuacji: umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Jak działa taki dokument, jakie zobowiązania nakłada na strony i jak wpływa na finalizację transakcji? Sprawdź!

Co to jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna sprzedaży to porozumienie między przyszłym nabywcą nieruchomości a sprzedającym. W ramach niej zobowiązują się oni (lub tylko jeden z nich) do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży nieruchomości, w konkretnym terminie i pod określonymi warunkami.

Taki dokument ma charakter informacyjny: nie przenosi prawa własności nieruchomości na nabywcę i wskazuje postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowę przedwstępną podpisuje się przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, jak i przy nabywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W przypadku transakcji na rynku pierwotnym, od dewelopera, obowiązuje umowa deweloperska, która regulowana jest ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Jaka powinna być forma umowy przedwstępnej

Informacje o umowie przedwstępnej znajdziesz w Kodeksie cywilnym (dalej: KC). Omawiające ją art. 389–390 nie określają jednak, jaką musi mieć ona formę. To więc znaczy, że jej formułowanie podlega art. 3531 KC, a zgodnie z nim „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania […]”.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zatem mieć formę:

ustną lub pisemną,
aktu notarialnego lub umowy cywilnoprawnej.

Postać umowy będzie jednak miała znaczenie w sytuacji, gdy jedna ze stron zacznie uchylać się od swoich zobowiązań.

W przypadku ustnej umowy przedwstępnej ciężko będzie Ci udowodnić, że między Tobą a drugą stroną w ogóle doszło do zawarcia porozumienia. Nie udowodnisz też, jakie konkretnie postanowienia miały znaleźć się w umowie przyrzeczonej.

Z tych względów pisemna umowa przedwstępna sprzedaży jest częściej wybieranym rozwiązaniem. Strony mogą spisać ją własnoręcznie lub sporządzić u notariusza.

Cywilnoprawna umowa przedwstępna jest prawnie ważna. W razie odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez którąś ze stron nie pozwala ona jednak przymusić do zawarcia transakcji. Poszkodowany ma prawo żądać jedynie odszkodowania (zwrotu kosztów, ewentualnie zatrzymania zadatku lub jego dwukrotności).

Akt notarialny – choć nie jest konieczny – jest najbezpieczniejszą opcją. Notarialna umowa przedwstępna pozwala na dochodzenie:

w sądzie do zawarcia umowy przyrzeczonej,
odszkodowania lub naprawienia szkody (która wynika z niesprzedania lub niezakupienia mieszkania).

Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dobre i potrzebne rozwiązanie w sytuacjach, kiedy strony są zainteresowane transakcją, ale z jakiś powodów nie mogą lub nie chcą zawierać właściwej umowy sprzedaży.

Na przykład:

Nabywca mieszkania chce sfinansować jego zakup kredytem hipotecznym. Aby jednak bank wziął pod uwagę jego wniosek, musi on dostarczyć umowę dotyczącą sprzedaży.
Sprzedawca nieruchomości potrzebujesz jeszcze uregulować różne kwestie związane z lokalem, np. czeka na wyprowadzkę osób, które dotychczas wynajmowały mieszkanie.

Co zawiera umowa przedwstępna

Jak wskazuje art. 389 ust. 1 KC umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Najczęściej znajdziesz więc w niej takie informacje jak:

tytuł dokumentu, data i miejsce jego zawarcia,
dane osobowe (imiona, nazwiska, numery dowodów osobistych i numery PESEL) i adresy zamieszkania obu stron umowy (wszystkich kupujących i sprzedających),
informacje o przedmiocie umowy (m.in. rodzaj, lokalizacja, powierzchnia użytkowa, nr lokalu, przynależności, np. miejsce parkingowe, informacja o stanie prawnym),
cena nieruchomości, sposób, warunki i termin płatności,
informacje o zadatku lub zaliczce (wysokość, sposób i termin płatności),
termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
termin odbioru mieszkania przez nabywcę,
warunki odstąpienia od umowy przedwstępnej,
postanowienia dotyczące ewentualnych kar umownych (gdy któraś ze stron nie wywiąże się ze swoich obowiązków),
podpisy obu stron.

Jaki jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Termin, w jakim powinna zostać podpisana docelowa umowa sprzedaży, określają strony transakcji i zawierają go w umowie przedwstępnej. A co jeśli podpisałeś taki dokument, ale zarówno Ty, jak i druga strona zapomnieliście o ustaleniu konkretnej daty?

Rozwiązanie wskazuje art. 389 par. 2 KC: „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie […]”.

Jest to więc sytuacja, kto pierwszy, ten lepszy, i nie ma znaczenia, kto wyznaczył termin, który upływa wcześniej.

Co ważne, przepisy KC wskazują, że jeśli w ciągu roku od daty zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wtedy nie mogą one żądać podpisania umowy sprzedaży.

Zaliczka czy zadatek?

Opcjonalnym rozwiązaniem przy umowie przedwstępnej jest ustalenie, że kupujący ma przekazać pewną kwotę pieniężną na poczet przyszłej ceny. Może ona mieć formę zadatku lub zaliczki. Ich wybór ma określone konsekwencje prawne.

I tak strony najczęściej decydują się na zadatek, który podlega przepisom Kodeksu cywilnego. Określają one, że jeśli:

kupujący odstąpi od zakupu mieszkania bez przyczyny, sprzedający zachowuje otrzymany zadatek,
sprzedający się wycofa, musi zwrócić nabywcy zadatek w podwójnej wysokości.

Zadatek zwyczajowo wynosi około 5–10% ceny nieruchomości (choć strony mogą ustalić między sobą dowolną kwotę).

Ważne: w razie wykonania umowy końcowej zadatek zalicza się na poczet ceny sprzedaży.

Z kolei zaliczka to po prostu przedpłata na poczet ceny mieszkania, nieregulowana przepisami. Jeśli któraś ze stron odstąpi od umowy przedwstępnej, podlega ona zwrotowi w nominalnej wysokości. A gdy nabywca zakupi mieszkanie, to zapłaci cenę pomniejszoną o wysokość zaliczki.

Pamiętaj jednak, że zaliczka czy zadatek nie są obowiązkowe. Mogą jednak w różnym stopniu zmotywować strony do dotrzymania swojego zobowiązania – podpisania umowy sprzedaży mieszkania.

Ile kosztuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Jeśli umowę ze sprzedawcą lub nabywcą mieszkania zawiązujesz ustnie, nie ponosisz żadnych kosztów.

Podobnie jest w sytuacji, gdy decydujesz się na umowę przedwstępną w formie umowy cywilnoprawnej, ale nie poświadczasz jej notarialnie ani nie zlecasz jej przygotowanie prawnikowi.

Możesz jednak udać się z nią notariusza, aby notarialnie poświadczył on podpisy na dokumencie. To potwierdza ich autentyczność. Koszt takiej usługi wynosi:

1/10 maksymalnej stawki, którą musiałbyś zapłacić, gdybyś zlecał przygotowanie aktu notarialnego, ale nie więcej niż 300 zł + 23% VAT, jeśli przedmiot został oznaczony sumą pieniężną,
lub 20 zł + 23% VAT za poświadczenie podpisu na aktach notarialnych i innych dokumentach.

Jeśli jednak postanawiasz sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego, wtedy musisz zapłacić taksę notarialną. Jest to wynagrodzenie notariusza, który wylicza opłatę na podstawie wartości nieruchomości i dopuszczonych ministerialnie stawek notarialnych. Ich maksymalną wartość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

I tak załóżmy, że przedmiotem umowy jest mieszkanie o wartości 560 tys. zł. W przypadku takiej wartości wysokość taksy notarialnej to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł + 23% VAT.

Wylicza się to w ten sposób:

560 tys. zł – 60 tys. zł = 500 tys. zł

(wartość mieszkania – próg, powyżej którego liczy się nadwyżkę = nadwyżka, od której wylicza się 0,4%)

500 tys. zł x 0,4% = 2000 zł

1010 zł + 2000 zł = 3010 zł

3010 zł x 23% VAT = 3705,99 zł

Wysokość taksy notarialnej w podanym przypadku wynosi więc 3705,99 zł.

Kto ponosi koszty notariusza? To zależy od ustaleń stron: jedna z nich może zapłacić całość, mogą podzielić się nimi po połowie lub jeszcze inaczej. Co więcej, taksę notarialną można rozłożyć na dwie raty: jedną płaci się przy zawieraniu umowy przedwstępnej, a drugą – umowy przyrzeczonej.

Formą zabezpieczenia transakcji jest również ujawnienie roszczenia (zobowiązanie sprzedawcy do sprzedaży) w księdze wieczystej mieszkania. Odpowiedni wniosek złożysz u notariusza. Kosztuje to 150 zł. Po podpisaniu umowy przyrzeczonej obowiązkowe jest wykreślenie tego roszczenia, co jest dodatkowo płatne: 75 zł.

Umowa przedwstępna a umowa deweloperska

Jak już wiesz (wspomnieliśmy to na początku artykułu), umowę przedwstępną sprzedaży zawiążesz z osobą fizyczną, agencją nieruchomości i spółdzielnią mieszkaniową. W takiej sytuacji ten rodzaj dokumentu jest dobrowolny, warunki umowy są kwestią umowną, regulowaną ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego o umowie przedwstępnej.

Inaczej to wygląda w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera (gdy lokal jest nowo budowany lub w trakcie budowy). Tutaj zawiera się umowę deweloperską, która pełni funkcję umowy przedwstępnej i podlega szczególnym przepisom.

W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej musi mieć ona formę aktu notarialnego – wynika to z ustawy deweloperskiej – i zawiera szereg obowiązkowych elementów chroniących kupującego (m.in. harmonogram wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, termin przeniesienia własności po zakończeniu budowy, kary umowne za opóźnienia itp.).