Umowa z biurem nieruchomości: jak wygląda współpraca z pośrednikiem

Chcesz kupić mieszkanie? A może szukasz najemcy? Ale odstrasza Cię wizja poszukiwań i dopełniania formalności? Nie musisz robić wszystkiego samodzielnie. Jeśli nie chcesz zawracać sobie tym głowy, rozważ współpracę z biurem nieruchomości. Oto co potrzebujesz wiedzieć o umowie pośrednictwa.

Co to jest umowa pośrednictwa

Umowa pośrednictwa to umowa z biurem nieruchomości. Zawierają ją między sobą klient (np. właściciel lub poszukujący nieruchomości) i pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Reguluje ona zasady współpracy, prawa i obowiązki obu stron i wynagrodzenie dla pośrednika. Dokument określa, na jakich warunkach agent nieruchomości pomoże w sprzedaży, zakupie, najmie lub wynajmie mieszkania, domu czy działki.

Podpisując umowę pośrednictwa, obie strony zyskują pewność co do zakresu usług i odpowiedzialności:

1. 1. Klient wie, czego oczekiwać, np. aktywne poszukiwanie przez agenta nabywcy lub nieruchomości, negocjacje ceny, pomoc w formalnościach.

• Pośrednik zabezpiecza możliwość otrzymania prowizji za swoją pracę.

Taka umowa formalizuje współpracę: pośrednik może oficjalnie reprezentować klienta przed kontrahentami (np. właścicielem nieruchomości) i gromadzić potrzebne informacje.

Jakie są rodzaje umowy z pośrednikiem nieruchomości

Do wyboru masz dwa rodzaje umowy pośrednictwa:

• otwartą,
• na wyłączność.

Każdy typ ma swoją specyfikę i konsekwencje dla obu stron.

Umowa otwarta z biurem nieruchomości

Umowa otwarta pozwala Ci korzystać z usług wielu biur nieruchomości jednocześnie.

I tak np. jeśli chcesz sprzedać swoje mieszkanie, możesz szukać kupca na własną rękę i zawrzeć umowy z kilkoma pośrednikami.

Prowizję zapłacisz tylko temu agentowi, który faktycznie doprowadzi Cię do transakcji.

Taka forma umowy daje większą swobodę: jeśli jedna agencja jest mało skuteczna, możesz – nie przerywając współpracy – poszukać innej.

Jej plusem jest to, że możesz korzystać z pomocy wielu pośredników, a tym samym – masz szansę uzyskać więcej ciekawych ofert do wyboru. Choć jednocześnie sprawia to, że istnieje prawdopodobieństwo powtarzania się propozycji od różnych agentów i chaos informacyjny.

Co więcej, umowa otwarta z biurem nieruchomości wiąże się z ryzykiem, że pośrednicy Twojej ofercie będą poświęcać mniej uwagi. Wynika to z faktu, że taki rodzaj umowy nie gwarantuje wynagrodzenia. Agent poświęci swój czas, wyszuka wiele propozycji, tymczasem zdecydujesz się na ofertę od innego pośrednika i nie otrzyma za swoją pracę wynagrodzenia. W tym samym czasie mógłby poświęcić się innemu klientowi, który zapłaciłby za jego pracę.

Kiedy zdecydować się na umowę otwartą pośrednictwa?

• Chcesz dotrzeć do jak największej liczby potencjalnych nabywców lub najemców.

• Zależy Ci na czasie i szerokim wyborze.

• Planujesz równolegle spróbować sprzedaży / zakupu nieruchomości na własną rękę.

• Szukasz dodatkowego wsparcia, bo część działań wykonujesz samodzielnie, np. zamieszczanie ogłoszeń lub masz potencjalnego interesanta.

Pamiętaj, by jasno ustalić z każdym pośrednikiem zasady prowizji, np. czy należy się ona, jeśli klient przyjdzie bezpośrednio z ogłoszenia prywatnego (to zwykle nie powinna być sytuacja zobowiązująca do zapłaty prowizji w umowie otwartej).

Umowa na wyłączność z biurem nieruchomości

Umowa na wyłączność z biurem nieruchomości wiąże się z tym, że wybierasz jednego, konkretnego pośrednika, który będzie wyłącznym odpowiedzialnym za sprzedaż lub wynajem Twojej nieruchomości.

W okresie trwania takiej umowy nie powinieneś samodzielnie sprzedawać nieruchomości ani podpisywać umów z innymi agentami. Zwykle będzie to precyzować klauzula wyłączności. Co to?

Klauzula wyłączności to zapis w umowie pośrednictwa na wyłączność zabraniający klientowi korzystać z innych pośredników, a nieraz i poszukiwania kontrahenta na własną rękę. Ma ona chronić interes biura, ale musi być sformułowana zgodnie z prawem.

Wiedz, że umowa na wyłączność automatycznie nie gwarantuje pośrednikowi prawa do prowizji za każdą sprzedaż. Zgodnie z orzecznictwem agent nieruchomości uzyskuje wynagrodzenie tylko wtedy, gdy sam przyczynił się do zawarcia transakcji, czyli znalazł interesanta i doprowadził do finalizacji umowy. Jeśli więc samodzielnie znajdziesz nabywcę, sprzedawcę czy najemcę (o ile dopuszcza to umowa), to agent nie ma podstaw do żądania zapłaty.

Za tym rodzajem umowy przemawia większe zaangażowanie agenta. Skoro tylko on ma szansę otrzymać prowizję, może poświęcać więcej czasu i energii na promowanie nieruchomość czy jej poszukiwanie, inwestuje w reklamę, profesjonalne zdjęcia, dni otwarte itp.

Wadą jest mniejsza elastyczność: jesteś związany z jednym biurem przez ustalony czas. Jeśli pośrednik działa nieskutecznie, trudniej zmienić agencję przed wygaśnięciem umowy. W dodatku przy niekorzystnej umowie może się okazać, że nawet znajdując kupca samodzielnie, musisz zapłacić prowizję, jeśli umowa zawiera niedozwolone zapisy.

Jaką formę ma umowa pośrednictwa

Umowa z agencją nieruchomości musi być zawarta na piśmie lub w formie elektronicznej (obowiązkowo z podpisem kwalifikowanym, np. przez profil zaufany). Ustne ustalenia nie wystarczą.

Jeśli umowa pośrednictwa nie zostanie sporządzona w wymaganej formie, jest nieważna.

Kiedy zdecydować się na umowę z biurem nieruchomości

Umowa z agencją nieruchomości to dobra opcja, gdy zależy Ci na profesjonalnym wsparciu w sprzedaży lub kupnie nieruchomości, jej wynajmie lub znalezieniu dla niej najemcy. Doświadczony pośrednik odciąży Cię w całym procesie: od przygotowania oferty przez negocjacje aż po formalności przy finalizacji transakcji.

Rozważ taką współpracę, szczególnie gdy:

• brakuje Ci czasu lub doświadczenia, by samodzielnie zająć się sprzedażą, szukaniem kupca, weryfikacją dokumentów czy prezentacjami nieruchomości;
• nie czujesz się pewnie w negocjacjach cenowych (pośrednik może reprezentować Twoje interesy i zadbać o lepsze warunki transakcji);
• zależy Ci na dotarciu do wielu potencjalnych klientów (agencje korzystają z różnych kanałów reklamowych i mają własne bazy klientów);
• chcesz zwiększyć bezpieczeństwo prawne (profesjonalista dopilnuje dokumentów, zweryfikuje stan prawny nieruchomości i zidentyfikuje potencjalne ryzyka);
• potrzebujesz pomocy przy wycenie lub przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży (wiele biur oferuje tzw. home staging czy wsparcie rzeczoznawcy).

Co zawiera umowa pośrednictwa

Podstawą każdej umowy z biurem nieruchomości są:

• rodzaj umowy (otwarta czy na wyłączność),
• dane stron umowy (klienta jak imię i nazwisko, PESEL, agencji, m.in. nazwa firmy, NIP/REGON, numer polisy ubezpieczenia OC),
• przedmiot umowy (rodzaj nieruchomości, której dotyczy pośrednictwo, jej adres, numer księgi wieczystej itp. albo określenie, jakiej nieruchomości poszukuje klient),
• zakres obowiązków pośrednika (np. pośrednictwo w sprzedaży, czyli promocja oferty, organizowanie prezentacji, znalezienie kupca i pomoc w negocjacjach, lub pośrednictwo w kupnie nieruchomości, czyli wyszukiwanie ofert dla kupującego, weryfikacja stanu prawnego, reprezentacja w negocjacjach itp.),
• informacje o wynagrodzeniu (wysokość prowizji dla biura nieruchomości, warunki i termin jej wypłaty, np. podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży),
• czas obowiązywania umowy (czas określony lub nieokreślony),
• warunki i konsekwencje wypowiedzenia umowy z którąkolwiek ze stron,
• dodatkowe ustalenia (jak klauzula wyłączności, jeśli to umowa na wyłączność, zgody na przetwarzanie danych osobowych i klauzule informacyjne, postanowienia dotyczące przekazywania informacji o ofertach),
• załączniki (np. wzór protokołu zdawczo-odbiorczego przy najmie, wykaz czynności pośrednika, lista ofert przedstawionych kupującemu itp.).

Na jakie zapisy zwrócić uwagę przy umowie na wyłączność

Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, uważnie przeczytaj wszystkie zapisy. Pewne klauzule naruszające prawa konsumenta uznaje się za niedozwolone (abuzywne) i nie wiążą klienta.

I tak w umowie na wyłączność nie może znaleźć się:

• postanowienie, które przyznaje pośrednikowi prowizję, nawet gdy klient sam znajdzie kupca (bez udziału pośrednika);
• zapis zobowiązujący do zapłaty pełnej prowizji, jeśli klient w trakcie umowy lub nawet po jej wygaśnięciu sprzeda nieruchomość bez pośrednika;
• klauzula, która nakłada obowiązek zapłaty wynagrodzenia za samo zamieszczenie ogłoszenia lub przedstawienie oferty, nawet jeśli nie doszło do żadnej transakcji;
• postanowienie o automatycznym przedłużeniu umowy na kolejny okres bez wyraźnej zgody klienta lub z bardzo krótkim terminem na rezygnację (np. dwa–trzy dni przed końcem umowy);
• zapis wyłączający odpowiedzialność pośrednika za nienależyte wykonanie umowy lub błędy w ogłoszeniach;
• jednostronne prawo pośrednika do zmiany warunków umowy bez porozumienia z klientem.

Takie punkty umowy nie mają mocy prawnej. Wyłączność powinna oznaczać przede wszystkim, że nie korzystasz z pomocy innych pośredników, a prowizja należy się tylko za efekt działań agenta, z którym masz podpisaną umowę.

Jak się bronić przed klauzulami niedozwolonymi? Jeśli w umowie znajdziesz podejrzany zapis, pamiętaj, że masz prawo negocjować jego zmianę albo wykreślenie. Możesz też sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych UOKiK, czy podobne postanowienie zostało już wpisane jako abuzywne (wówczas poinformuj o tym pośrednika).

W ostateczności, gdy podpisałeś umowę z takimi zapisami, pamiętaj, że nie wiążą Cię one z mocy prawa. W sporze z agencją możesz powołać się na ich niedozwolony charakter.

Zawsze najlepiej jednak zapobiegać: czytaj uważnie umowę przed podpisaniem i zadawaj pytania o znaczenie niejasnych paragrafów. Możesz również skonsultować umowę z prawnikiem.

Ile wynosi prowizja przy umowie z biurem nieruchomości

Wysokość prowizji przy umowie pośrednictwa nie jest regulowana ustawowo. Ustalają ją między sobą klient i pośrednik. Stawki różnią się w zależności od regionu, rodzaju transakcji (sprzedaż, kupno, najem) i zakresu usług, jakich oczekujesz.

Najczęściej spotykane stawki prowizji przy:

• sprzedaży to od 1,5% do 3% wartości brutto nieruchomości, zazwyczaj płatne przez sprzedającego po podpisaniu aktu notarialnego,
• zakupie to często 1–2% wartości brutto nieruchomości,
• wynajmie lub najmie nieruchomości to wartość jednego miesięcznego czynszu (czasem dzielona między wynajmującego i najemcę).

Pamiętaj, że wszelkie informacje o prowizji powinny być jasno określone w umowie: jej wysokość, termin i sposób płatności czy warunek jej uregulowania.

W przypadku umowy na wyłączność pośrednik może zaproponować wyższą stawkę, argumentując to większym zaangażowaniem i pełnym zakresem działań marketingowych.

Czy możesz negocjować wysokość prowizji pośrednika? Tak. Przygotuj się na taką ewentualność, wcześniej przeglądając i porównując oferty kilku biur nieruchomości.

Ile trwa umowa pośrednictwa

Każda umowa pośrednictwa powinna określać, na jak długo zostaje zawarta.

Najczęściej umowy na sprzedaż lub wynajem nieruchomości zawiera się na czas określony, np. kilka miesięcy, po których umowa automatycznie wygasa, jeśli w tym czasie nie dojdzie do transakcji.

Dozwolone są również umowy na czas nieokreślony, ale wtedy zwykle przewiduje się możliwość wypowiedzenia z zachowaniem ustalonego wyprzedzenia (np. miesiąc). Upewnij się, że rozumiesz, kiedy wygasa umowa pośrednictwa – czy jest konkretny termin zakończenia, czy musisz ją wypowiedzieć.

Do wygaśnięcia umowy może dojść w kilku sytuacjach:

• • Pośrednik osiągnie sukces, czyli znajduje interesanta lub nieruchomość i dochodzi do podpisania umowy właściwej. W momencie podpisania aktu notarialnego sprzedaży czy umowy najmu rola pośrednika zostaje wykonana, a umowa pośrednictwa ulega wykonaniu i się kończy (choć często formalnie wygasa dopiero po zapłacie prowizji i dopełnieniu formalności).
  • Upływa czas określony w dokumencie. I tak, jeśli umowa była na czas określony (np. trzy miesiące) i nie została przedłużona, wygasa automatycznie z końcem tego okresu. Dobrą praktyką jest doprecyzowanie, czy istnieje możliwość przedłużenia współpracy o kolejne X czasu, jeśli żadna ze stron nie zgłosi sprzeciwu. Uważaj na automatyczne przedłużenia (mogą być uznane za nieuczciwe, jeśli termin na rezygnację jest zbyt krótki, np. 24 godziny).
  • Gdy dojdzie do porozumienia stron. Jeśli Ty i pośrednik stwierdzicie, że współpraca nie ma sensu (np. zmieniły się Twoje plany i wycofujesz się ze sprzedaży), możecie spisać aneks lub porozumienie o rozwiązaniu umowy bez konsekwencji. Zadbaj o to, aby uregulowana została kwestia, co z ewentualnymi kosztami działań już podjętych przez pośrednika lub zwrotem materiałów (np. zdjęć, ogłoszeń).

• Następuje wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy.

Kiedy i na jakich warunkach możesz wypowiedzieć umowę lub od niej odstąpić

Zgodnie z ustawą o prawach konsumenta (art. 27 i nast.), masz prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni bez podawania przyczyny, jeśli:

• umowa została zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa (np. w Twoim domu, na prezentacji mieszkania),
• jesteś konsumentem (czyli osobą prywatną, niedziałającą w ramach działalności gospodarczej).

Jeśli zażądasz rozpoczęcia świadczenia usług przed upływem 14 dni, np. podpisując oświadczenie w umowie lub osobnym dokumencie, a pośrednik zacznie działać (np. wyśle oferty, pokaże mieszkanie), możesz utracić prawo do pełnego odstąpienia. Wówczas możesz być zobowiązany do zapłaty części wynagrodzenia proporcjonalnie do wykonanych działań (art. 35 ustawy).

A kiedy i jak możesz wypowiedzieć umowę? To zależy od jej rodzaju.

Umowę pośrednictwa na czas nieokreślony masz prawo wypowiedzieć w dowolnym momencie, z zachowaniem okresu wypowiedzenia określonego w umowie (np. 30 dni).

Jeśli w dokumencie nie określono tego terminu, obowiązuje termin ustawowy, czyli „z zachowaniem odpowiedniego okresu wypowiedzenia” (zwykle jeden miesiąc).

W przypadku umowy na czas określony nie zawsze da się ją wypowiedzieć „od ręki”. Gdy zawiera postanowienie o wypowiedzeniu, możesz to zrobić zgodnie z jego warunkami. Jeśli jednak nie ma takiego zapisu, wypowiedzenie może nie być możliwe przed terminem końcowym (chyba że obie strony zgodzą się rozwiązać umowę za porozumieniem stron lub wystąpią szczególne okoliczności).

Wypowiedzenie powinno być złożone na piśmie lub e-mailem, najlepiej z potwierdzeniem doręczenia.

Jeśli w okresie wypowiedzenia (lub po nim) dojdzie do transakcji z osobą pozyskaną przez pośrednika, może przysługiwać mu prowizja (jeśli tak stanowi umowa).

Niektóre umowy zawierają zapisy mówiące, że pośrednik zachowuje prawo do wynagrodzenia przez określony czas po zakończeniu współpracy (np. trzy miesiące), ale tylko jeśli to jego działania przyczyniły się do późniejszej transakcji (np. znalazł klienta, który kupił nieruchomość po wypowiedzeniu umowy).

Kiedy umowa pośrednictwa jest nieważna

Umowa z biurem nieruchomości musi spełniać konkretne wymogi, by była prawnie skuteczna.

Najczęstszy powód nieważności umowy pośrednictwa to brak wymaganej formy pisemnej lub elektronicznej. Ustne ustalenia z pośrednikiem nie są więc wiążące, nawet jeśli faktycznie podjął on działania w Twoim imieniu.

Umowa pośrednictwa będzie nieważna również, jeśli:

• została podpisana z osobą, która nie ma uprawnień ani prawa do świadczenia usług pośrednictwa (np. firma nieprowadząca działalności gospodarczej);
• zawiera błędy formalne, np. nie określa stron, zakresu usług czy wynagrodzenia;
• została zawarta pod wpływem błędu, przymusu lub wprowadzenia w błąd;
• jej treść narusza prawo lub zawiera klauzule sprzeczne z dobrymi obyczajami, rażąco naruszające interesy konsumenta (np. zapis o prowizji niezależnie od udziału pośrednika).

Dobra współpraca z pośrednikiem

Umowa pośrednictwa to dla wielu rozwiązanie, dzięki któremu w ogóle decydują się na zakup czy sprzedaż nieruchomości, jej wynajem lub odnajęcie. Korzystając ze wsparcia agencji, nie musisz zajmować się wszystkim samodzielnie, poświęcać mnóstwa czasu i szargać sobie nerwów na dopełnienie formalności.

Jeśli zdecydujesz się na współpracę z pośrednikiem, zanim podpiszesz umowę, dokładnie ją przeczytaj i upewnij się, że rozumiesz wszystkie zapisy. Sprawdź, czy ustalenia ustne (np. wysokość prowizji, czas trwania, rodzaj umowy) są w niej zawarte. Nie wahaj się zadawać pytań: dobry pośrednik wszystko wyjaśni i – w miarę możliwości – dostosuje dokument do Twoich potrzeb. Unikaj presji na szybki podpis bez opcji zapoznania się z treścią – masz prawo skonsultować umowę z prawnikiem lub doradcą.

Jasno określaj swoje oczekiwania, np. minimalną cenę, preferencje co do kupca lub najemcy czy szczegóły transakcji. Im bardziej konkretna umowa, tym mniejsze ryzyko nieporozumienia.

Chcesz zdjąć z siebie ciężar poszukiwań mieszkania w Częstochowie i okolicy? Chcesz sprzedać dom bez stresu, setek telefonów i negocjacji z niepewnymi klientami? A może zależy Ci na szybkim wynajmie bez ryzyka trafienia na nierzetelnego najemcę? Skontaktuj się z nami! Pomożemy Ci w całym procesie sprzedażowym czy najmu.

• Doceń nas i poleć