Własność a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – na czym polega różnica?

Własność a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – na czym polega różnica?

W ofertach sprzedaży nieruchomości mieszkalnych często można spotkać się z dwiema formami własności – prawem własności lub spółdzielczym prawem własnościowym do lokalu. Czym różnią się one względem siebie?

Czym jest prawo własności nieruchomości?

Właścicielowi mieszkania może przysługiwać prawo własności do niego, na podstawie Kodeksu cywilnego. Z art. 140 wynika, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno‑gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz rozporządzać nią.

Można to zinterpretować w ten sposób, że prawo własności do mieszkania pozwala właścicielowi nim dowolnie zarządzać, o ile takim działaniem nie narusza on praw innych osób.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

O ile w przypadku własnościowego prawa do mieszkania podstawą prawną jego ustanowienia jest Kodeks cywilny, o tyle w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy sięgnąć do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie takiego spółdzielczego prawa do nieruchomości oznacza, że dana osoba może korzystać z niej i rozporządzać nią, aczkolwiek faktycznym właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.

Podejmowanie niektórych czynności w związku z lokalem będącym własnością spółdzielni wymaga jej poinformowania i otrzymania na to zgody.

Podobieństwa i różnice pomiędzy własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

W przypadku obu praw własności do nieruchomości mamy do czynienia z prawem zbywalnym, dziedzicznym, które jak najbardziej może podlegać egzekucji. Jednak rzeczywisty właściciel mieszkania, który ma do niego prawo własności, może dowolnie dysponować lokalem i we własnym zakresie zmienić jego przeznaczenie – np. na lokal użytkowy. Zanim do tego dojdzie w przypadku lokalu spółdzielczego, spółdzielnia mieszkaniowa musi się na to zgodzić.

Prawo własności i spółdzielcze prawo do mieszkania pozwalają właścicielom na zbycie lokalu mieszkalnego, na podstawie aktu notarialnego, a także dają możliwość czerpania korzyści z nieruchomości, na podstawie umowy najmu lub użyczenia. W obu przypadkach można remontować mieszkania czy ulepszać ich stan techniczny. Pod tymi względami prawa te są rzeczywiście podobne względem siebie.

Jeśli chodzi o koszty ponoszone w związku z eksploatacją mieszkań spółdzielczych i własnościowych, to mogą one być różne.

Pod względem formalnym, kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego nie będzie równoznaczne z nabyciem nieruchomości, ale prawa do korzystania z niej. Może być to istotne dla osób, które kupują mieszkanie z myślą o jego wynajmie. W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego przy rozliczaniu podatku dochodowego za wynajem do kosztów zaliczyć można amortyzację według stawki 2,5 proc. przewidzianej dla amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych. Natomiast przy nieruchomościach stanowiących odrębną własność będzie to nawet 10 proc. rocznie.