Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku: co potrzebujesz wiedzieć
Rozglądasz się za nieruchomością z drugiej ręki? Dowiedz się, jak przebiega zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku, aby przejść przez ten proces świadomie, bezpiecznie i znaleźć lokal, którego potrzebujesz.
Będziesz szukać mieszkania samodzielnie czy z pośrednikiem?
Zanim zaczniesz cokolwiek ustalać w kontekście nieruchomości, zastanów się, czy chcesz szukać ją samodzielnie czy raczej z pomocą pośrednika.
W przypadku pierwszej opcji wszystko spoczywa na Twoich barkach: określanie swoich wymagań, przeglądanie ogłoszeń, kontaktowanie się ze sprzedającymi, weryfikowanie ksiąg wieczystych i stanu technicznego nieruchomości czy dopełnianie formalności związanych z podpisaniem umowy.
Prawdą jest, że to tańsze rozwiązanie, bo nie płacisz prowizji pośrednikowi. Jednocześnie jest bardziej czasochłonna i stresogenna.
Możesz zdecydować się na samodzielne szukanie mieszkania na sprzedaż, jeśli:
- lubisz mieć pełną kontrolę na całym procesem;
- masz wiele czasu na szukanie ofert i rozmowy ze sprzedającymi;
- dobrze znasz rynek nieruchomości lub masz doświadczenie w tym obszarze;
- potrafisz negocjować;
- wiesz, na co zwracać uwagę przy zakupie i jak weryfikować różne kwestie prawne czy techniczne.
A co jeśli zdecydujesz się na współpracę z agentem nieruchomości? Ty mówisz mu, czego potrzebujesz, jakie masz oczekiwania i możliwości, a on przystępuje do działania. Z jego pomocą możesz otrzymać dostęp do ofert, które nie są jeszcze publicznie dostępne, uzyskać wsparcie w negocjacjach i dopełnianiu formalności. Profesjonalny agent zajmie się wstępną weryfikacją mieszkania, sprawdzeniem dokumentów i koordynacją spotkań.
Dla niektórych poszukujących barierą jest konieczność zapłaty prowizji pośrednikowi. Wynosi ona zwykle od 1,5% do 3% wartości nieruchomości.
Ta opcja będzie dla Ciebie dobra, jeśli:
- zależy Ci na bezpieczeństwie transakcji;
- nie masz czasu, siły ani ochoty na analizę rynku;
- kupujesz swoje pierwsze mieszkanie i nie wiesz, na co zwracać uwagę, o co pytać;
- chcesz mieć wsparcie kogoś, kto zna lokalny rynek i ma doświadczenie w obrocie nieruchomościami.
Określ swoje potrzeby mieszkaniowe
Kiedy już zdecydujesz, w jaki sposób będziesz szukać mieszkania – samodzielnie czy z pośrednikiem – przyszedł czas na określenie, jakiego lokalu właściwie wypatrujesz. Dzięki temu zawężysz pole poszukiwań, wyeliminujesz oferty, które na pewno Cię nie zainteresują, i zaoszczędzisz czas.
Oto najważniejsze kwestie, które potrzebujesz wziąć pod uwagę:
- Lokalizacja: Chcesz mieszkać w dotychczasowej okolicy? Wolisz mieszkanie w centrum czy na obrzeżach? A może planujesz przeprowadzkę do innego miasta?
- Powierzchnia użytkowa mieszkania: Jesteś singlem i wystarczy Ci niewielka kawalerka? Czy Twoja rodzina wkrótce się powiększy i potrzebujesz co najmniej 50 mkw.?
- Liczba pokoi: Ile i jakiego rodzaju pomieszczeń realnie potrzebujesz dziś i w najbliższych latach? Ile jest osób w Twojej rodzinie? Potrzebujesz osobnego pokoju na biuro lub dodatkowej przestrzeni na swoje hobby?
- Piętro: Czy piętro ma dla Ciebie znaczenie? Wolisz mieszkać na parterze? Czy raczej nie wyobrażasz sobie mieszkań na co najmniej drugim piętrze?
- Udogodnienia w budynku: Jeśli decydujesz się na wyższe piętra lub masz dzieci, które wozisz w wózku, to z pewnością przyda Ci się obecność windy.
- Parking: Jeżeli jesteś osobą zmotoryzowaną, parking na pew
- Dodatkowe powierzchnie: Zależy Ci na przestrzeni, w której przechowasz sezonowy sprzęt czy przetwory? Piwnica jest na Twojej liście “must-have”? A może nie wyobrażasz sobie codzienności bez poranków czy wieczorów na balkonie?
- Standard mieszkania: Nie przeszkadza Ci perspektywa większego remontu kosztem niższej ceny zakupu lokalu? A może chcesz od razu się wprowadzić i korzystać z nieruchomości, bez konieczności zmiany jego stylu, poprawek i wymiany wyposażenia?
- Okolica: Szukasz mieszkania w otoczeniu zieleni? Bardziej zależy Ci na bliskości pracy czy placówek edukacyjnych? Albo podstawą jest dla Ciebie bliskość przystanków komunikacji miejskiej?
To tylko wybrane aspekty i pytania, na które musisz sobie odpowiedzieć, aby znaleźć najlepsze dla siebie mieszkanie. Te i podobne zada Ci również pośrednik nieruchomości: to na ich podstawie zacznie swoje poszukiwania.
Ustal wysokość swojego budżetu
Wiesz już, jakiego mieszkania potrzebujesz. Kolej na określenie budżetu.
Pierwsze pytanie: Jak chcesz sfinansować zakup mieszkania na rynku wtórnym? W całości gotówką czy wesprzesz się kredytem hipotecznym?
W drugim przypadku Twój proces zakupu lokalu uzupełni się o dopełnianie formalności bankowych. W ramach nich bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową, czyli wysokość kredytu, jaką jest gotowy Ci udzielić na podstawie analizy Twojej sytuacji życiowej i finansowej. Pozwoli to zawęzić pułap cenowy poszukiwanych ofert i uniknąć rozczarowań.
Zakup mieszkania na kredyt jest najczęstszą opcją, jeśli dochodzi nabywa się pierwsze mieszkanie, i również wymaga dysponowania pewną sumą gotówki. Chodzi tu o wymagany wkład własny (najczęściej 20% ceny nieruchomości).
Pamiętaj, jednak, że w ramach budżetu musisz uwzględnić nie tylko koszt zakupu mieszkania. Istnieje jeszcze wiele innych opłat, które są obowiązkowe przy transakcji zakupu-sprzedaży:
- taksa notarialna,
- 2-proc. podatek PCC (o ile to nie jest Twoje pierwsze mieszkanie),
- opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej,
- prowizja banku za udzielenie kredytu (jeśli dotyczy) czy wycena nieruchomości (o ile bank wymaga za nią opłatę),
- wynagrodzenie pośrednika nieruchomości (jeśli korzystasz z jego usług).
Co więcej, do kosztów możesz zaliczyć ewentualny remont lub odświeżenie mieszkania.
Jeśli określisz swój budżet już na początku:
- zaoszczędzisz czas, bo oglądasz tylko te ogłoszenia, na które faktycznie pozwala Twój budżet;
- unikniesz rozczarowań;
- możesz szybciej zareagować, gdy pojawi się dobra oferta;
- lepiej przygotujesz się do rozmów z bankiem i właścicielem mieszkania.
Poszukaj ogłoszeń mieszkań na sprzedaż
Wymagania znasz, budżet znasz, to co, teraz czas na szukanie swoich czterech kątów.
Po pierwsze: gdzie ich szukać? Jeśli współpracujesz z pośrednikiem nieruchomości nie musisz się o to martwić. To on przygotuje Ci oferty dobrane pod Wasze ustalenia. A jeżeli decydujesz się na samodzielne szukanie, to Twoim źródłem mogą być:
- portale ogłoszeniowe (nie tylko te stricte skoncentrowane na nieruchomościach),
- grupy na mediach społecznościowych (np. na Facebooku),
- agencje nieruchomości (tak, dobrze czytasz, nawet jeśli nie korzystasz z pomocy agenta przy całym procesie zakupu, to możesz udać się do biura nieruchomości i dowiedzieć się, jakie mają oferty),
- spacery po okolicy, która Cię interesuje (coraz rzadziej, ale wciąż możesz spotkać się z ogłoszeniami wywieszonymi na balkonach, ogrodzeniach czy na klatkach “Sprzedam”).
Ważne: Uzbrój się w cierpliwość. Ofert może być bardzo wiele albo… odwrotnie. Wszystko zależy od Twoich kryteriów, sezonu, jak i aktualnej sytuacji rynkowej. Możesz znaleźć wymarzone mieszkanie z drugiej ręki niemal od razu albo dopiero po długich poszukiwaniach lub zwrócenia się o pomoc do biura nieruchomości.
Pamiętaj, aby za każdym razem ustawiać odpowiednie filtry wyszukiwania:
- maksymalną cenę mieszkania,
- metraż i liczbę pokoi,
- lokalizację i wymagania odnośnie do okolicy,
- piętro i typ zabudowy,
- stan techniczny (do remontu / gotowy do wprowadzenia),
- rodzaj własności (pełna własność, spółdzielcze własnościowe).
Zwracaj uwagę na opisy ogłoszeń i zdjęcia nieruchomości. Mogą one później stanowić podstawę do pytań, zastrzeżeń czy negocjacji. Przyjrzyj się m.in. kwestii:
- prezentowanego stanu mieszkania,
- wysokości czynszu i opłat administracyjnych,
- roku budowy budynku i jego stanu technicznego,
- informacji o ewentualnych obciążeniach (np. hipoteka, zadłużenie).
Umów się ze sprzedającym na oglądanie mieszkania
Gdy znajdziesz interesujące Cię ogłoszenie mieszkania z rynku wtórnego, nie zwlekaj z kontaktem: od razu umów się na jego obejrzenie. Rynek “z drugiej ręki” bywa dynamiczny: atrakcyjne oferty znikają w kilka dni, a czasem nawet w kilka godzin. Najkorzystniejszy będzie kontakt telefoniczny niż e-mailowy (sprzedający może nie odczytać wiadomość od razu lub ją przeoczyć).
Na prezentacje najlepiej umawiaj się w ciągu dnia, np. koło południa. Zaplanuj, że tego dnia skupisz się wyłącznie na oglądaniu mieszkania, aby nie mieć na sobie presji czasu, przez którą możesz coś przeoczyć.
Jak przygotować się do oglądania mieszkania?
- Zabierz listę pytań do sprzedającego (o stan instalacji, wysokość opłat, historię remontów, ewentualne wady lokalu).
- Sprawdź okolicę przed wizytą, w tym jakość komunikacji, sklepy, hałas, zapachy, miejsce parkingowe.
Oceniaj krytycznie stan lokalu: zwróć uwagę na ściany (czy nie ma pęknięć, śladów wilgoci lub pleśni), szczelność okien i drzwi, instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza), podłogi itp.
W starym budownictwie wypytaj o remonty ważnych części budynku (dach, instalacja wodno-kanalizacyjna, elewacja).
Jeśli nie czujesz się pewnie w ocenie technicznej, rozważ zabranie na oględziny fachowca budowlanego, który obiektywnie oceni stan mieszkania i oszacuje ewentualne koszty napraw.
Zwróć uwagę na hałas i zapachy. Tego sprzedający na zdjęciach Ci nie przekaże, a niekoniecznie może chcieć o nich pisać w ogłoszeniu.
Sprawdź stan prawny nieruchomości
Równolegle zweryfikuj sytuację prawną mieszkania. W tym celu poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej, aby móc przeanalizować jej treść.
Sprawdź w niej, kto jest właścicielem mieszkania: czy na pewno jest to sprzedający i czy poza nim nie ma innej osoby z prawem własności do lokalu.
Zwróć uwagę na działy III i IV KW, aby dowiedzieć się, czy jest one obciążone jakimiś prawami, roszczeniami czy hipoteką.
Poproś sprzedającego o aktualne zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach czynszowych i potwierdzenie, że nikt nie jest zameldowany w sprzedawanym lokalu. Unikniesz w ten sposób kupna mieszkania z długiem lub z zameldowanym na stałe lokatorem, którego późniejsze wymeldowanie mogłoby być kłopotliwe.
Sprawdź też zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dowiesz się, czy w pobliżu są planowane jakieś uciążliwe inwestycje (np. ruchliwa droga, centrum handlowe czy hala produkcyjna), które mogłyby obniżyć komfort życia lub wartość lokalu w przyszłości.
Księgę wieczystą sprawdzisz bezpłatnie w serwisie ekw.ms.gov.pl, wystarczy numer KW podany przez sprzedającego.
Podpisz umowę rezerwacyjną lub przedwstępną
Z łatwością wyobrażasz sobie swoje codzienne życie w mieszkaniu, które oglądasz? Jeśli czujesz gotowość do zakupu, nie znajdziesz żadnych niepewnych kwestie prawnych czy finansowych i dogadujesz się z właścicielem, to rozważ podpisanie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej. Co je różni?
Umowa rezerwacyjna jest mniej zobowiązująca, ale daje ci czas na:
- sprawdzenie stanu prawnego mieszkania (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś),
- uzyskanie decyzji kredytowej,
- dokładne oględziny lokalu i ewentualne negocjacje.
W ramach niej sprzedający rezerwuje dla Ciebie mieszkanie na określony czas, tj. wyłącza ogłoszenie sprzedaży nieruchomość. Dokument nie zobowiązuje żadną ze stron do zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Jedyną konsekwencją w przypadku wypowiedzenia przez dowolną ze stron jest utrata opłaty rezerwacyjnej (przez kupującego) lub jej zwrot (przez sprzedającego).
Inaczej się postępuje, jeśli umowa rezerwacyjna ma elementy umowy przedwstępnej. To wyjaśniliśmy w kompleksowym artykule o umowie rezerwacyjnej.
Jeżeli jesteś zdecydowany na zakup, najlepszym rozwiązaniem jest podpisanie umowy przedwstępnej. To dokument, który szczegółowo określa, co ma znaleźć się w umowie przyrzeczonej. Zawiera się w nim m.in. opis mieszkania i jego stan prawny, dane stron, cenę, sposób i termin zapłaty, termin podpisania umowy końcowej (przyrzeczonej) czy ewentualne warunki odstąpienia od umowy. Taka umowa zabezpiecza obie strony, dając czas na dopełnienie formalności (np. uzyskanie kredytu przez kupującego).
W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży formą zabezpieczenia mogą być zaliczka lub zadatek (częściej wybierany, ponieważ zabezpiecza interesy obydwu stron).
Umowę zawiera się w formie pisemnej (cywilnoprawnej) albo aktu notarialnego (daje mocniejsze zabezpieczenie prawne).
Złóż wniosek do banku o kredyt hipoteczny
Kiedy masz już wybraną nieruchomość z rynku wtórnego i podpisaną umowę przedwstępną (lub rezerwacyjną), Twoim kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku o kredyt hipoteczny (o ile nie finansujesz zakupu w całości gotówką).
To moment, w którym bank szczegółowo oceni Twoją zdolność kredytową, wiarygodność finansową i stan prawny mieszkania, które chcesz kupić.
Nie musisz ograniczać się do oferty banku, w którym masz konto. Propozycje kredytów potrafią się różnić, dlatego pomyśl o tym, aby porównać je w kilku instytucjach lub skorzystać z pomocy niezależnego doradcy finansowego.
Sprawdź aktualne promocje i zbierz oferty co najmniej z dwóch–trzech banków o najkorzystniejszych warunkach (rata, oprocentowanie, prowizje, wymagany wkład własny).
Przygotuj komplet potrzebnych dokumentów. Każdy bank będzie oczekiwał dokumentów potwierdzających Twoją zdolność kredytową jak zaświadczenie o dochodach od pracodawcy, wyciągi z konta, PIT za poprzedni rok itp.
Dodatkowo musisz dostarczyć dokumenty dotyczące mieszkania będącego przedmiotem finansowania: odpis księgi wieczystej, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości, kopię umowy przedwstępnej, a czasem także np. rzut lokalu czy dokumentację techniczną.
Gdy skompletujesz dokumenty, złóż wnioski kredytowe równolegle do kilku wybranych banków, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu na najlepszych warunkach. Banki wstępnie ocenią Twoją zdolność kredytową i zweryfikują dokumenty mieszkania.
Czas oczekiwania na decyzję zależy od banku, ale zwykle wynosi od kilkunastu tygodni do 21 dni.
Podpisz akt notarialny
Przedostatnim krokiem w procesie zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest podpisanie aktu notarialnego. Wraz z nim zyskasz prawo własności do wybranego lokalu.
To, z usług której konkretnie kancelarii notarialnej skorzystasz, zależy od Twoich ustaleń ze sprzedającym. Pamiętaj, aby na wizytę zabrać wszelkie potrzebne dokumenty, w tym dokument tożsamości czy umowę kredytową.
Podczas wizyty notariusz odczyta cały dokument, wyjaśni niezrozumiałe zapisy i upewni się, że obie strony zgadzają się na warunki umowy.
Następnie sprzedający i Ty, jako kupujący, złożycie podpisy. Notariusz od razu wyśle wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. W tym momencie formalnie stajesz się właścicielem mieszkania.
A kiedy płaci się za mieszkanie? Najczęstszą praktyką jest płatność przelewem na konto bankowe podane w akcie notarialnym po podpisaniu dokumentu.
Co ważne, u notariusza konieczne jest również uregulowanie taksy notarialnej. To, kto ją opłaci i w jakim zakresie, zależy od Twoich ustaleń ze sprzedającym. Jedni decydują się na podzielenie tego kosztu po połowie, inni – postanawiają, że będzie to obowiązek kupującego. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. Jak ją obliczyć, pokazaliśmy w poradniku “Koszty notarialne przy zakupie mieszkania”.
Oprócz taksy notarialnej musisz zapłacić:
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% ceny mieszkania (chyba że to Twoje pierwsze mieszkanie i jesteś w wieku do 36 lat),
- opłatę sądową za wpis nowego właściciela i hipoteki do księgi wieczystej (200 zł za wpis własności + 200 zł za wpis hipoteki).
Najczęściej to notariusza pobiera je od Ciebie, aby przesłać na konto bankowe odpowiedniego sądu.
Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania to dokument, który potwierdza faktyczne przekazanie lokalu. Stanowi on podstawę do ewentualnych roszczeń, jeśli po przeprowadzce wykryjesz usterki lub niezgodności ze stanem deklarowanym przez sprzedającego.
Aby sporządzić kompletny i bezpieczny protokół:
- wpisz stan liczników (prąd, gaz, woda, ogrzewanie);
- opisz dokładnie stan techniczny mieszkania, łącznie ze ścianami, stolarką okienną, drzwiami, podłogami, wyposażeniem AGD i meblami pozostającymi w lokalu;
- załącz dokumentację fotograficzną, najlepiej z datą i podpisami stron;
- dodaj listę kluczy i pilotów, które właściciel przekazuje kupującemu;
- zaznacz wszystkie zauważone usterki, nawet drobne, dzięki temu unikniesz późniejszych sporów.
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien być podpisany przez obie strony w dniu przekazania nieruchomości.
Odbierz lokal
Po spisaniu protokołu i załatwieniu ostatnich formalności sprzedający wręczy Ci klucze do mieszkania. Od tego momentu możesz cieszyć się swoim nowym nabytkiem: mieszkanie jest już oficjalnie Twoje i masz do niego pełne prawo dostępu. Upewnij się, że masz wszystko, czego potrzebujesz: wszelkie piloty do bram, klucze do skrzynek pocztowych, kody dostępu czy chipy do drzwi wejściowych na osiedle itp.(jeśli takie występują).
Dopełnij formalności po zakupie
Twoim ostatnim krokiem będzie sfinalizowanie pozostałych formalności. To:
- zgłoszenie nabycie mieszkania do urzędu miasta lub gminy (masz na to 14 dni od podpisania aktu notarialnego),
- zmiana danych w księdze wieczystej i opłata za wpisy (o ile nie zrobił tego notariusz przy podpisywaniu aktu notarialnego),
- przepisanie mediów na siebie (odwiedź lub skontaktuj się z dostawcami prądu, gazu, wody, Internetu i TV, wykonaj protokół zdawczo-odbiorczy wskazujący aktualne stany liczników, podpisz umowy na siebie lub przepisz istniejące.
- uregulowanie sprawy w spółdzielni lub wspólnocie (przedstaw akt notarialny i zaktualizuj dane do kontaktu i naliczania zaliczek),
- zaktualizowanie ubezpieczenia nieruchomości (polisa nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela),
- zmiana adresu zameldowania (opcjonalnie, ułatwia to inne formalności).
Przy okazji zgłoś też zmianę właściciela do systemu gospodarowania odpadami komunalnymi (deklaracja śmieciowa) – aby opłata za wywóz śmieci była od tej pory naliczana na Ciebie, zgodnie z liczbą mieszkańców, jaką zgłosisz. Niedopełnienie tych obowiązków może skutkować karami, więc lepiej zrobić to od razu.
Chcesz kupić mieszkanie na rynku wtórnym?
Jak widzisz, zakup mieszkania może być nie lada wyzwaniem. Wymaga dokładności, czasu i cierpliwości. Stąd część szukających decyduje się na pomoc pośredników nieruchomości. Jeśli szukasz dla siebie nowego lokum w Częstochowie lub okolicy, przyjdź do nas. Razem przejdziemy ten proces: od określenia, czego będziemy szukać, przez wytypowanie i oglądanie mieszkań po odbiór lokalu i sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego.