Akt notarialny: co to jest, co zawiera i ile kosztuje

Znalezienie wymarzonej nieruchomości to dopiero połowa sukcesu, ponieważ kropkę nad „i” zawsze stawia wizyta w kancelarii. Z naszego poradnika dowiesz się, co to jest akt notarialny, co musi zawierać i z jakimi kosztami się wiąże. Dzięki temu sfinalizujesz swoją transakcję bez zbędnego stresu!

Co to jest akt notarialny

Akt notarialny to dokument urzędowy, formalizujący i potwierdzający oświadczenia woli stron, np. tego, że Ty chcesz kupić dane mieszkanie, a właściciel zgadza się Ci je sprzedać za określoną kwotę. Jest on najbezpieczniejszą i najbardziej rygorystyczną formą zawierania umów w Polsce.

Ma on szczególną moc dowodową – korzysta z tzw. domniemania autentyczności i prawdziwości. Co to znaczy? To, że w świetle prawa to, co zostało w nim zapisane, uznaje się za absolutną prawdę i fakt. Podważenie aktu notarialnego w sądzie jest niezwykle trudne.

Sporządza go notariusz, czyli uprawniona do tego osoba zaufania publicznego. Jego rolą nie jest tylko przybicie pieczątki. Ma on obowiązek czuwać nad bezpieczeństwem i legalnością transakcji, upewnić się, że obie strony rozumieją konsekwencje podpisywanego dokumentu i że umowa w pełni zabezpiecza ich interesy zgodnie z literą prawa.

Co ważne, istnieje wiele umów, dla których forma aktu notarialnego jest obowiązkowa. Jeśli przepisy tego wymagają, a Ty spiszesz z drugą stroną zwykłą umowę pisemną, taka czynność prawna będzie nieważna. Z punktu widzenia prawa, taka transakcja nigdy nie miała miejsca.

Co zawiera akt notarialny

Akt notarialny to dokument wysoce sformalizowany. Nie ma w nim miejsca na dowolność czy chaos. Polskie przepisy dokładnie określają, jakie elementy muszą się w nim znaleźć, aby był on ważny.

Przede wszystkim znajdziesz w nim:

• dokładną datę i miejsce sporządzenia, czyli dzień, miesiąc i rok, czasami również godzinę i minutę jego podpisania (np. przy zakładaniu spółek czy spisywaniu testamentu), miasto i adres kancelarii,
• dane notariusza jak imię i nazwisko (lub asesora notarialnego), sporządzającego dokument, wraz z adresem jego siedziby,
• szczegółowe dane stron transakcji jak imię i nazwisko, imiona rodziców stron, adresy zamieszkania, numery PESEL oraz serie i numery dokumentów tożsamości (dowodu osobistego lub paszportu), w przypadku firm będą to numery KRS, NIP oraz dane osób je reprezentujących,
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
• podpisy osób biorących udział w akcie i osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
• podpis notariusza.

Na końcu aktu notarialnego często znajdują się także załączniki i pouczenia o konsekwencjach podatkowych i prawnych (np. o tym, co grozi za zatajenie prawdy).

Kiedy akt notarialny jest obowiązkowy

Do notariusza możesz udać się z każdą umową, jeśli tylko zależy Ci na maksymalnym bezpieczeństwie i urzędowym potwierdzeniu jej zawarcia. Istnieje jednak lista sytuacji, w których wizyta w kancelarii nie jest tylko opcją, ale obowiązkiem. Jeśli w tych przypadkach zignorujesz formę aktu notarialnego, Twoja umowa będzie nieważna.

Ustawodawca wskazuje, że pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego muszą zostać sporządzone m.in. umowy:

• kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny i dożywocia (art. 158 Kodeksu cywilnego),
• deweloperskie (art. 39 ustawy deweloperskiej),
• przenoszące prawo użytkowania wieczystego (art. 237 Kodeksu cywilnego),
• o przedłużenie użytkowania wieczystego (art. 236 par. 3 Kodeksu cywilnego),
• zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 172 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych),
• o dział spadku, jeśli do spadku należy nieruchomość (art. 1037 Kodeksu cywilnego),
• o ustanowienie odrębnej własności lokalu (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali),
• spółek komandytowych, komandytowo-akcyjnych, z ograniczoną odpowiedzialnością (odpowiednio art. 106, 131, art. 157 par. 2 Kodeksu spółek handlowych).

Ile kosztuje akt notarialny

Kwota, którą płacisz u notariusza, to najczęściej suma kilku różnych opłat. Składa się na nią taksa notarialna, czyli faktyczny zarobek kancelarii, i opłaty, które notariusz od Ciebie pobiera i w Twoim imieniu przekazuje państwu jak podatki i opłaty sądowe.

Taksa notarialna

To wynagrodzenie notariusza. Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Notariusz nie może więc dowolnie określać wysokości należności za swoją pracę.

Od czego zależy wysokość taksy? Głównie od wartości przedmiotu umowy – im droższe mieszkanie kupujesz lub im wyższy kapitał zakładowy ma Twoja nowa spółka, tym opłata będzie wyższa. Przepisy określają konkretne przedziały (widełki) finansowe, na podstawie których wylicza się ostateczną kwotę.

Czy wysokość taksy notarialnej można negocjować? Tak! Rozporządzenie określa stawki maksymalne. To znaczy, że notariusz nie może zaproponować wyższej, ale niższą już jak najbardziej. Możesz zapytać o zniżkę, zwłaszcza przy transakcjach o dużej wartości.

Pamiętaj też, że do taksy notariusz doliczy jeszcze podatek VAT w wysokości 23%.

Podatki i opłaty sądowe

W wielu sytuacjach notariusz pełni rolę płatnika – „zbiera” opłaty w imieniu urzędu skarbowego i sądu, takie jak:

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
• podatek od spadków i darowizn,
• opłaty sądowe, czyli wpisy w księdze wieczystej,
• koszty wypisów, odpisów i wyciągów z akt notarialnych lub innego dokumentu (6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę).

Jak przygotować się do wizyty u notariusza

Jeśli chcesz, aby Twoja wizyta u notariusza przebiegła sprawnie i nie wymagała dodatkowych uzupełnień, musisz się do niej dobrze przygotować.

Dlatego w pierwszej kolejności skontaktuj się z kancelarią, opisz swoją sytuację i umów wizytę na konkretny termin (zdecydowaną większość spraw nie wykonuje się „z marszu”). Poproś o dokładną listę dokumentów, które będą potrzebne w Twoim przypadku (mogą to być np. zaświadczenia ze spółdzielni, podstawa nabycia nieruchomości czy wypisy z rejestru gruntów).

Notariusz musi mieć czas na zweryfikowanie stanu prawnego i przygotowanie tzw. projektu aktu notarialnego. Stąd możesz zostać poproszony o przesłanie wyraźnych skanów lub zdjęć wymaganych dokumentów na kilka dni przed planowanym podpisaniem umowy.

Przy okazji rozmowy telefonicznej zapytaj też, w jaki sposób możesz uregulować koszty notarialne. Niektóre kancelarie przyjmują płatność kartą lub gotówką na miejscu, jednak w przypadku bardzo wysokich kwot (np. wynikających z podatków) notariusz może poprosić o wcześniejszy przelew na konto bankowe kancelarii.

Na wizytę w kancelarii notarialnej zabierz ze sobą dokument tożsamości, np. fizyczny dowód osobisty (nie w każdym przypadku jest akceptowany mDowód w aplikacji mObywatel). To absolutny fundament. Bez możliwości potwierdzenia tożsamości stron notariusz nie sporządzi aktu.

Akt notarialny: podstawa własności nieruchomości

Akt notarialny to coś więcej niż tylko skomplikowany, urzędowy dokument z pieczęcią. To gwarancja bezpieczeństwa. Notariusz upewni się, że transakcja jest zgodna z polskim prawem, a jej zapisy odpowiednio chronią interesy obu stron.

Potrzebujesz wsparcia w zakresie formalności prawnych? Skontaktuj się z nami! Nasi specjaliści od lat pomagają spełniać marzenia o własnym M, biorąc na siebie zawiłości przepisów. Jeśli szukasz nieruchomości w Częstochowie lub w jej okolicy, nie czekaj, daj sobie pomóc!

• Doceń nas i poleć