Najemca a wynajmujący: kto kim jest, jakie mają prawa i obowiązki
Najemca i wynajmujący to dwa określenia, z którymi spotkasz się przy okazji umów najmu nieruchomości. Kim oni są? Jakie prawa i obowiązki ma każda ze stron? Sprawdź!
Kim jest najemca, a kim jest wynajmujący
Najprościej i najkrócej: najemca to lokator, a wynajmujący to właściciel nieruchomości.
Wskazuje na to Kodeks cywilny, który określa, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy daną rzecz, np. mieszkanie, do używania na określony lub nieokreślony czas, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu ustalony czynsz.
Mimo że wynajmujący najczęściej jest właścicielem danej nieruchomości, prawo dopuszcza sytuacje, w których wynajmującym jest np. podnajemca lub pełnomocnik właściciela. Ważne jest, aby taka osoba legalnie dysponowała lokalem i mogła go udostępnić najemcy.
Jeśli więc korzystasz z mieszkania w ramach umowy najmu, jesteś najemcą. Gdy odpłatnie udostępniasz swoją nieruchomość, jesteś wynajmującym.
Jakie obowiązki ma najemca, a jakie – wynajmujący
Obie strony umowy najmu mają różne obowiązki określone przepisami prawa i zapisami zawartymi w samej umowie. Znając je, możesz uniknąć wielu nieporozumień.
Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.
Obowiązki najemcy
Najemca musi:
- opłacać czynsz najmu (i opłat za media, jeśli to najemca ma je opłacać) w terminie i kwocie ustalonej w umowie;
- korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i ustaleniami umowy, np. nie wolno mu nagle urządzić warsztatu w lokalu mieszkalnym ani dokonywać poważnych przeróbek bez zgody właściciela;
- dbać o nieruchomość, jak i o inne pomieszczenia, z których korzysta, np. piwnicy, utrzymać je w należytym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, czyli na bieżąco sprzątać, przeprowadzać konserwacje i użytkować nieruchomość tak, aby nie doprowadzić do uszkodzeń wykraczających poza normalne zużycie;
- przestrzegać porządku domowego obowiązującego w budynku i dbać o części wspólne (np. klatkę schodową) w zakresie, w jakim z nich korzysta;
- wykonywać drobne naprawy i konserwacje części mieszkania wymienione w art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i pokrywać ich koszty;
- niezwłocznie zgłaszać właścicielowi wszelkie poważne awarie czy uszkodzenia w mieszkaniu, które wymagają interwencji wynajmującego, np. pęknięta rura w ścianie, niesprawna instalacja elektryczna czy uszkodzenie dachu skutkujące zalaniem;
- zwrócić lokal po zakończeniu najmu w odpowiednim stanie, czyli niepogorszonym w stosunku do stanu z początku najmu, z uwzględnieniem normalnego zużycia rzeczy;
- udostępniać nieruchomość właścicielowi w uzasadnionych przypadkach, np. po uprzednim umówieniu terminu dla okresowego przeglądu stanu technicznego lokalu lub wykonania koniecznych napraw instalacji (odmowa w takich sytuacjach może stanowić naruszenie umowy).
Obowiązki wynajmującego
Wynajmujący ma obowiązek:
- przekazać najemcy lokal w stanie zdatnym do zamieszkania, m.in. ze sprawnymi podstawowymi instalacjami, bez wad uniemożliwiających normalne korzystanie z lokalu czy posprzątany, a wszelkie usterki czy braki wyposażenia, które mogłyby przeszkadzać w użytkowaniu, powinien usunąć przed rozpoczęciem najmu;
- utrzymać lokalu w należytym stanie przez cały czas trwania najmu, czyli dbać o sprawne działanie instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu;
- dokonywać napraw awarii, które nie wystąpiły z winy najemcy, i pokrywać koszty ich realizacji, np. pęknięcie rury w ścianie, zepsucie się pieca c.o. lub przeciekający dach;
- opłacać rachunki związane z utrzymaniem nieruchomości (czynsz administracyjny, media, wywóz śmieci itp.), jeśli nie przeniósł obowiązku ich regulowania na najemcę;
- zapewnić najemcy prywatności, tj. nie naruszać miru domowego najemcy (nie może wchodzić do mieszkania bez zgody lokatora, chyba że wystąpi nagły wypadek, np. awaria wymagająca natychmiastowej interwencji, w pozostałych przypadkach musi wcześniej umówić się z najemcą);
- przestrzegać przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które regulują m.in. zasady wypowiadania umowy najmu, warunki eksmisji lokatora czy podwyżki czynszu.
Co naprawia najemca, a co – wynajmujący
Częstym dylematem jest podział obowiązków w zakresie napraw, czyli które usterki powinien naprawić najemca, a które – wynajmujący. Ogólna zasada brzmi tak: drobne naprawy i bieżąca konserwacja obciążają najemcę, natomiast poważne awarie, naprawy głównych instalacji i elementów konstrukcyjnych lokalu należą do obowiązków wynajmującego.
Ustawa o ochronie praw lokatorów szczegółowo wymienia, za co odpowiada najemca i wynajmujący:
Najemca ma obowiązek zlecać i opłacać naprawy i konserwacje (związane ze zwykłym użytkowaniem):
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych i ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
- okien i drzwi,
- wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą),
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą),
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów i osprzętu anteny zbiorczej,
- pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
- etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
- innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Jeśli więc np. przepali się żarówka, zniszczy uszczelka w piekarniku, zatka syfon, poplami ściana, zepsuje gniazdko czy rozreguluje okno, to za prace naprawcze odpowiada najemca.
Z kolei wynajmujący odpowiada za usuwanie usterek istotnych dla funkcjonowania mieszkania, niewynikających z winy najemcy. Odpowiada więc on za:
- naprawę cieknącego dachu,
- usunięcie awaria głównej instalacji wodnej lub ciepłowniczej,
- wymianę pieca grzewczego lub bojlera (chyba że umowa stanowi inaczej),
- naprawę uszkodzonej instalacji elektrycznej w ścianach,
- wymianę zużytej armatury łazienkowej, o ile nie jest to zwykła eksploatacja (np. pęknięta umywalka, zbita wanna, jeśli nie stało się to z winy lokatora),
- naprawę uszkodzeń konstrukcji budynku
- itp.
Wynajmujący dba więc o to, by mieszkanie jako całość nadawało się do użytku – ma pokrywać koszty większych napraw, które wykraczają poza drobne prace konserwacyjne.
Co ważne, strony mają prawo szczegółowo określić w umowie, kto odpowiada za jakie naprawy i remonty.
Normalne zużycie mieszkania, czyli…
Prawo nie określa, co to znaczy „normalne zużycie mieszkania”. Stąd nieraz dochodzi do sporów między wynajmującym a najemcą. Po zakończeniu najmu właściciel nie powinien oczekiwać, że lokal będzie wyglądał jak nowy. Normalne zużycie nieruchomości to efekt codziennego, prawidłowego korzystania z niego – nie wynika z zaniedbań czy celowych zniszczeń, tylko z upływu czasu i zwykłego użytkowania. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za tego rodzaju zmiany, a wynajmujący nie może z tego powodu zatrzymać kaucji ani żądać odszkodowania.
Do normalnego zużycia mieszkania zwykle zalicza się:
- wyblaknięcie koloru ścian lub sufitów od słońca i czasu,
- drobne zarysowania na podłodze, szczególnie w miejscach intensywnego użytkowania (ale już nie pęknięcia płytek czy ich brak, chyba że takie wady istniały już przed rozpoczęciem najmu),
- lekko zużyty dywan, wykładzina czy fuga między płytkami,
- naturalne luzy w zawiasach szafek lub klamek, jak i przetarcia uchwytów,
- delikatnie zmatowione lustra lub armatura łazienkowa,
- przebarwienia przy włącznikach światła od dotyku dłoni,
- miejscowe odkształcenia mebli w zabudowie, wynikające z długiego użytkowania (ale nie wyszczerbienia czy rozwarstwienia, po których wyraźnie widać, że powstały w wyniku zaniedbania, np. zalania).
Jakie są prawa najemcy i wynajmującego
Najemca i wynajmujący mają również określone prawa. Lokatora chronią one przed nadużyciami ze strony właściciela i zapewniają mu możliwość spokojnego mieszkania. Z kolei prawa wynajmującego zabezpieczają jego własność i interesy finansowe.
Prawa najemcy
Najemca ma prawo do:
- swobodnego korzystania z wynajętego lokalu przez czas trwania umowy,
- lokalu w stanie zdatnym do użytku i utrzymywanym w takim stanie przez cały okres najmu,
- prywatności i poszanowania miru domowego (mir domowy jest chroniony prawnie i jego naruszenie może zostać potraktowane nawet jako naruszenie nietykalności mieszkania, zagrożone konsekwencjami prawnymi),
- ochrony prawnej przed wypowiedzeniem i eksmisją (najemca jest chroniony przepisami, które regulują zasady wypowiadania umowy i eksmisji i zabraniają właścicielowi ot tak wyrzucić lokatora ani nagle zerwać umowy),
- zwrotu kaucji zabezpieczającej po zakończeniu najmu w ciągu 30 dni od zakończenia umowy, pod warunkiem że nie została ona wykorzystana na pokrycie zniszczeń z winy najemcy lub nieopłaconych rachunków,
- wprowadzania drobnych zmian i ulepszeń w mieszkaniu, ale pod warunkiem uzyskania zgody wynajmującego (najlepiej pisemnej), np. może pomalować ściany na inny kolor czy zawiesić półki,
- wypowiedzenia umowy przed upNajemca, który nie akceptuje nowej stawki, ma prawo przed upływem tego okresu wypowiedzieć umowę.
Prawa wynajmującego
Właściciel nieruchomości ma praw do:
- pobierania czynszu za wynajem w terminie i wysokości określonych w umowie, jak i do naliczania odsetek za opóźnienia w płatności lub jej braku, dochodzenia długu na drodze prawnej, a nawet do wypowiedzenia umowy z winy lokatora (po spełnieniu wymogów formalnych),
- uzależnienia podpisania umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej (może ona wynosić równowartość jednego do trzech czynszów),
- pomniejszenia kaucji zabezpieczającej o równowartość kosztów poniesionych z winy najemcy przez wynajmującego na rzecz naprawy ewentualnych szkód czy zaległych opłat, a nawet żądania odszkodowania na drodze sądowej, jeśli najemca nie zwróci lokalu w wymaganym stanie, dopuści się zniszczeń przekraczających normalne zużycie, nie wykona należnych napraw lub zalega z czynszem i opłatami,
- weryfikacji tożsamości najemcy na podstawie dokumentu tożsamości, jak i zweryfikować zdolność lokatora do płacenia czynszu, prosząc np. o informacje o zatrudnieniu czy dochodach,
- wypowiedzenia umowy w określonych przypadkach (jeśli zajdą określone okoliczności przewidziane w przepisach lub w samej umowie, np. gdy lokator zalega z czynszem co najmniej trzy miesiące mimo upomnień, korzysta z lokalu niezgodnie z umową, niszczy mienie lub rażąco zakłóca porządek domowy),
- odbioru nieruchomości w niepogorszonym stanie (poza normalnym zużyciem) i opróżnione z rzeczy lokatora,
- podwyżki czynszu pod warunkiem zachowania procedur określonych w ustawie (nie wolno mu robić tego dowolnie i nagle, bez pisemnego poinformowania najemcy
- zastawu na rzeczach najemcy (wynika to z Kodeksu cywilnego i oznacza, że w razie zalegania z czynszem właściciel może zatrzymać rzeczy należące do lokatora znajdujące się w mieszkaniu, aby zabezpieczyć należności, zgodnie z procedurami),
- decydowania o możliwości i zasadach podnajmowania nieruchomości przez najemcę osobom trzecim czy trzymania zwierząt domowych (domyślnie najemca nie może podnajmować lokalu ani jego części bez zgody właściciela).
Najemca czy wynajmujący? Już wiesz, kim jesteś i co możesz
Wiesz już, kto to najemca, a kto to wynajmujący. Znasz prawa przysługujące każdej ze stron i dotyczące ich obowiązki. Ta znajomość pomoże Ci niezależnie od tego, kim będziesz – lokatorem czy właścicielem. Dzięki nim będziesz wiedzieć, czego możesz wymagać, na co się nie zgadzać, a także jak unikać najczęstszych nieporozumień i działać zgodnie z przepisami. Jasne zasady to spokojniejszy najem i większe bezpieczeństwo dla obu stron.
A jeśli potrzebujesz pomocy w znalezieniu nieruchomości na wynajem w Częstochowie i jej okolicach lub chcesz wynająć swój lokal, zapraszamy do kontaktu. Pomożemy Ci w całym procesie związanym z najmem mieszkania czy domu.