Odbiór techniczny mieszkania: na co zwrócić uwagę przy odbiorze lokalu
Zanim odbierzesz klucze do wymarzonego M, przed Tobą jeszcze odbiór techniczny mieszkania. Co to jest, na co zwrócić uwagę podczas niego i jak zadbać o to, by za ewentualne poprawki zapłacił deweloper, a nie Ty? Sprawdź!
Co to jest odbiór techniczny mieszkania
Odbiór techniczny lokalu jest ważnym etapem zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. To oficjalne spotkanie nabywcy z przedstawicielem dewelopera, odbywające się po zakończeniu budowy, a jeszcze przed przekazaniem kluczy i przeniesieniem prawa własności.
W ramach niego dokonuje się szczegółowej weryfikacji stanu faktycznego mieszkania z umową i projektem oraz kontroli jakości i norm budowlanych. To znaczy, że w czasie tego spotkania masz prawo sprawdzić, czy deweloper wybudował mieszkanie zgodnie z załączonym do umowy deweloperskiej rzutem architektonicznym i tzw. standardem wykończenia (który określa m.in. rodzaj użytych tynków, drzwi czy grzejników).
To również moment na dokładne obejrzenie lokalu pod kątem ewentualnych wad, niedoróbek i usterek, np. czy ściany są proste, czy okna nie mają zarysowań i czy instalacje zostały poprawnie poprowadzone.
Odbiór techniczny regulują przepisy ustawy deweloperskiej. Cały proces kończy się sporządzeniem i podpisaniem oficjalnego dokumentu – protokołu zdawczo-odbiorczego. To do niego wpisuje się wszystkie znalezione nieprawidłowości, do których usunięcia deweloper będzie prawnie zobowiązany.
Dlaczego odbiór techniczny mieszkania jest ważny
Traktujesz odbiór techniczny mieszkania tylko jako niepotrzebną formalność, do szybkiego odhaczenia? To błąd. Wiemy, że wizja otrzymania kluczy do wymarzonego lokalu potrafi przyćmić wszystko wokół. Postaraj się jednak jeszcze chwilę poczekać i odpowiedzialnie podejść do tego kroku.
Miej na uwadze, że odbiór techniczny mieszkania to Twoja główna linia obrony przed dodatkowymi, nieraz ogromnymi kosztami.
Jeśli podczas odbioru odkryjesz, że ściany są krzywe, a posadzka wymaga wylania masy samopoziomującej, to deweloper będzie musiał usunąć te wady i pokryć koszty naprawy. Z chwilą, gdy skończysz spotkanie z przedstawicielem dewelopera, wszystkie nieprawidłowości, które znajdziesz, będziesz musiał usuwać na swój koszt, w tym znaleźć ekipę remontową, która się tym zajmie.
Ważne jest, abyś wszystko, co zauważysz, wpisywał do protokołu. Szczególnie uszkodzenia mechaniczne jak głębokie zarysowania szyb okiennych, wgniecenia w grzejnikach czy uszkodzone drzwi wejściowe są bardzo trudne do udowodnienia po odbiorze. Jeśli nie wpiszesz ich do protokołu, deweloper z dużym prawdopodobieństwem stwierdzi, że powstały one już podczas Twoich prac wykończeniowych.
Pamiętaj, że poważnie podchodząc do kwestii odbioru technicznego nieruchomości, zwiększasz szansę, że wyłapiesz wszystkie usterki. Tym samym zmniejszysz ryzyko, że w trakcie własnych prac wykończeniowych wyłapiesz coś, co opóźni Twoją wprowadzkę do mieszkania, np. brak prądu w gniazdkach, zalewanie balkonu, znaczące odchylenia w pionach ścian.
Dobry odbiór to również kwestia bezpieczeństwa. Niedziałająca wentylacja może szybko doprowadzić do powstania wilgoci i niebezpiecznego dla zdrowia grzyba, a usterki w instalacji elektrycznej mogą stanowić bezpośrednie zagrożenie pożarowe.
Jak przygotować się do odbioru mieszkania
Jeśli dobrze przygotujesz się do odbioru technicznego, będziesz już w połowie drogi do sukcesu. Najlepiej jeśli zabierzesz ze sobą potrzebne narzędzia i dokumenty, które pomogą Ci zweryfikować stan mieszkania, nawet jeśli deweloper zapewnił Cię, że jego przedstawiciel będzie wszystko miał ze sobą. Zawsze może okazać się, że coś nie będzie działać albo przedstawiciel o czymś zapomni i nie sprawdzisz lokalu, tak jak powinieneś. A taki odbiór techniczny, kiedy możesz wpisać każdą wypatrzoną usterkę, ma miejsce tylko raz. Potem możesz już tylko zweryfikować to, co deweloper musiał naprawić.
Skompletuj niezbędne dokumenty
Traktuj je jak instrukcję obsługi swojego mieszkania. Na ich podstawie będziesz weryfikować, czy deweloper dostarczył to, za co zapłaciłeś.
Zabierz więc ze sobą:
- rzut architektoniczny (projekt) lokalu, bo pomoże Ci on sprawdzić wymiary pomieszczeń, układ ścian działowych, rozmieszczenie grzejników, punktów świetlnych i gniazdek;
- standard wykończenia, czyli załącznik do umowy deweloperskiej, precyzujący, jakiej klasy tynki powinny być na ścianach (np. gipsowe kategorii III), czy wylewka pozwala na bezpośrednie położenie paneli oraz jakie drzwi i okna miały zostać zamontowane;
- prospekt informacyjny i umowa deweloperska do wglądu w razie niejasności dotyczących części wspólnych czy balkonu.
Zabierz ze sobą narzędzia
Twoja „skrzynka narzędziowa” na odbiór nie musi być bardzo droga, ale powinna zawierać kilka ważnych przedmiotów:
- poziomica (najlepiej długa, około dwumetrowa, do sprawdzania poziomów podłóg i pionów ścian, zastępczo do podłogi może być mała piłka pingpongowa), i kątownik (dla upewnienia się, że kąty w narożnikach mają obiecane 90 stopni),
- miarka (zwijana lub dalmierz laserowy, do weryfikacji metrażu i wysokości pomieszczeń),
- latarka o mocnym świetle (do oświetlania szyb i tynków pod kątem ostrym – tylko tak dostrzeżesz drobne zarysowania i nierówności),
- papierowa taśma malarska (do fizycznego zaznaczania usterek, np. rys na szybach, pęknięć na ścianach, co ułatwi Ci wpisanie wszystkiego do protokołu).
- zapalniczka lub kartka papieru (do przetestowania ciągu w kratkach wentylacyjnych),
- próbnik napięcia (lub ładowarka i telefon do sprawdzenia, czy w gniazdkach faktycznie płynie prąd),
- notes i długopis (lub smartfon, do robienia notatek i dokumentacji zdjęciowej usterek).
Co i jak sprawdzić w ramach odbioru technicznego
Wejście do nowego mieszkania, które z marzenia stało się rzeczywistością, wiąże się z wieloma emocjami. Postaraj się jednak nieco je ostudzić i na ten czas zamienić się w chłodnego analityka.
Najlepszą strategią jest sprawdzanie lokalu metodycznie – pomieszczenie po pomieszczeniu, zaczynając od wejścia, a kończąc na balkonie czy tarasie.
Co i jak sprawdzać?
Ściany i tynki
Krzywe ściany to zmora przy montażu listew przypodłogowych i mebli pod zabudowę.
Dlatego, by sprawdzić piony i poziomy, przyłóż długą poziomicę (min. 2 metry) do ścian w kilku miejscach. Dopuszczalne odchyłki regulują normy budowlane, ale zasada jest prosta – ściana nie powinna „uciekać”.
Do weryfikacji kątów prostych użyj kątownika budowlanego, przykładając go w narożnikach. Zwróć szczególną uwagę na miejsca, gdzie planujesz szafy wnękowe, zabudowę kuchenną lub montaż wanny czy brodzika w łazience.
Poświeć też latarką równolegle do ściany (światło ślizgowe). Zobaczysz wtedy wszystkie nierówności, pęknięcia, wybrzuszenia i tzw. purchle.
Sprawdź, czy tynk się nie sypie i czy nie ma na nim plam wilgoci.
Podłogi (wylewki)
Źle wylana posadzka (szlichta) wymusi na Tobie zakup drogiej masy samopoziomującej.
Aby tego uniknąć, sprawdź poziom posadzki, kładąc poziomicę w różnych kierunkach. Sprawdź szczególnie miejsca, gdzie będą łączyć się różne materiały (np. płytki z aneksu kuchennego i panele w salonie). Zamiennie możesz zastosować tu małą piłeczkę, np. do ping ponga. Przy nierównościach będzie się ona turlać.
Upewnij się, że wylewka nie dotyka bezpośrednio ścian (powinna być oddzielona taśmą dylatacyjną) i ma odpowiednie nacięcia w progach drzwi. Zapobiega to pękaniu podłogi.
Pamiętaj, aby zwrócić uwagę na głębokie pęknięcia, kruszenie się wylewki i jej pylenie.
Okna, parapety i drzwi
Stolarka otworowa to jeden z najdroższych elementów mieszkania, a uszkodzenia mechaniczne nie podlegają gwarancji po podpisaniu protokołu.
Dlatego dokładnie przyjrzyj się szybom i ramom, aby wypatrzeć ewentualne rysy, pęknięcia czy odpryski.
Ważne: Zarysowania na szybach weryfikuje się zgodnie z normą z odległości około 1,5 do 2 metrów, w świetle dziennym (nie pod słońce) i bez użycia sztucznego oświetlenia (latarki). Jeśli wada jest niewidoczna z tej odległości, deweloper ma prawo odrzucić usterkę.
Otwórz, zamknij i uchyl każde okno oraz drzwi. Ich mechanizmy powinny działać płynnie, bez oporu i skrzypienia. Skrzydło okienne nie może samoistnie zamykać się ani otwierać.
Sprawdź, czy drzwi wejściowe są zgodne z umową (np. klasa antywłamaniowa), czy uszczelki dobrze przylegają i czy próg nie jest uszkodzony.
Skontroluj parapety pod kątem zarysowań i upewnij się, że mają minimalny spadek w kierunku pomieszczenia (zewnętrzne muszą mieć spadek na zewnątrz).
Instalacje
Nawet jeśli nie jesteś fachowcem, podstawowe funkcje instalacji możesz sprawdzić samodzielnie.
I tak w przypadku elektryki policz gniazdka i wypusty świetlne – ich liczba i umiejscowienie muszą zgadzać się z rzutem instalacji. Użyj próbnika napięcia (lub ładowarki z telefonem), aby upewnić się, że w gniazdkach jest prąd.
Sprawdź zgodność hydrauliki z projektem (odpływy pod zlew, pralkę, zmywarkę, toaletę). Upewnij się, że wokół rur nie ma wilgoci.
Skontroluj stan wentylacji, bo to kwestia Twojego zdrowia i bezpieczeństwa. Przyłóż kartkę papieru do kratki wentylacyjnej przy lekko uchylonym oknie. Jeśli kartka „przylepi się” do kratki, ciąg działa prawidłowo.
Dalej obejrzyj grzejniki pod kątem wgnieceń, zarysowań i ognisk rdzy. Sprawdź, czy są stabilnie zamocowane do ściany.
Balkon, taras i przynależności
Miejsca poza głównym obrysem mieszkania są równie ważne i często generują usterki, dlatego ich nie pomijaj.
W przypadku balkonu czy tarasu najważniejszy jest spadek posadzki (od 1 do 2%). Połóż piłeczkę lub wylej trochę wody z butelki – powinny one swobodnie wędrować w kierunku krawędzi zewnętrznej lub odpływu, a nie pozostawać pod drzwiami balkonowymi.
Sprawdź też stabilność balustrad i brak rdzy.
Zweryfikuj także wymiary swojego miejsca postojowego (czy zgadzają się z normami i umową) i czy nad Twoim autem nie wiszą nisko rury instalacyjne.
W komórce lokatorskiej sprawdź działanie drzwi i ewentualne ślady wilgoci.
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – co dalej?
Po dokładnym obejrzeniu każdego centymetra kwadratowego mieszkania przychodzi czas na formalności. Zwieńczeniem całego procesu jest podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. To najważniejszy dokument tego dnia – prawna podstawa do wyegzekwowania od dewelopera wszelkich napraw.
Co dokładnie znajduje się w protokole? Oprócz oczywistych danych (kto, komu i co przekazuje) musi on zawierać dwie sekcje:
- Stany liczników – spisz dokładne wskazania liczników prądu, wody i ciepła (lub gazu). Od momentu podpisania protokołu to Ty ponosisz koszty zużycia mediów w lokalu.
- Lista usterek – to tutaj wpisz absolutnie wszystkie wady, niedoróbki i odstępstwa od projektu lub umowy, które znalazłeś podczas oględzin.
Pamiętaj, że jeśli usterki nie ma w protokole, dla dewelopera ona nie istnieje. Nie wierz na słowo w obietnice typu: „Panie majstrze, to tylko ryska, jutro chłopaki przyjdą i zaszpachlują, nie ma sensu tego wpisywać”. Wszystko, co zauważysz, musi znaleźć się na papierze. Jeśli przedstawiciel dewelopera nie zgadza się z jakąś wadą, masz prawo zażądać wpisania swoich uwag do dokumentu.
Miej świadomość, że prawo (tzw. ustawa deweloperska) bardzo precyzyjnie określa ramy czasowe na załatwienie spraw wpisanych do protokołu. Deweloper nie może zwlekać w nieskończoność.
Od momentu podpisania protokołu ma on:
- 14 dni, aby oficjalnie ustosunkować się do zgłoszonych wad. Musi dostarczyć Ci oświadczenie o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania (wraz z podaniem logicznej, prawnej przyczyny);
- 30 dni na usunięcie uznanych wad. Jeśli wada jest poważna i wymaga np. sprowadzenia materiałów z zagranicy, deweloper może ten termin wydłużyć, ale musi to uzasadnić i wskazać nową, konkretną datę.
A co z odbiorem kluczy? Czy można je wziąć pomimo usterek? To zależy od wagi problemu. Przepisy rozróżniają dwa typy wad:
- drobne (nieistotne) jak rysa na szybie, krzywy tynk, brak regulacji okna – w takim przypadku podpisujesz protokół, odbierasz klucze i możesz zacząć planować wejście ekipy wykończeniowej, dogadując z deweloperem dogodny termin usunięcia usterek;
- wady istotne – to takie, które całkowicie uniemożliwiają normalne korzystanie z mieszkania, np. brak prądu, zalewanie lokalu, całkowity brak spadku na balkonie, brak drzwi wejściowych, rażące błędy konstrukcyjne. W takiej sytuacji masz pełne prawo odmówić odbioru mieszkania, a deweloper musi najpierw usunąć wadę istotną i zaprosić Cię na ponowny, tzw. drugi odbiór.
Odbiór techniczny mieszkania: samodzielnie czy z fachowcem?
A może po przeczytaniu całego artykułu martwisz się, że samodzielnie nie uda Ci się wyłapać wszystkich usterek? Obawiasz się, że coś źle zrobisz lub pominiesz? Pamiętaj, że odbioru technicznego mieszkania nie musisz przeprowadzić samodzielnie. Możesz skorzystać z pomocy profesjonalnego inżyniera.
Doświadczony inspektor doskonale zna normy budowlane (tzw. normy PN), potrafi oddzielić wady istotne od drobnych i dysponuje profesjonalnym sprzętem, takim jak kamera termowizyjna (która pozwala wykryć mostki termiczne, zawilgocenia czy nieszczelności okien, co jest niemożliwe do wykrycia gołym okiem).
Choć usługa ta kosztuje (zazwyczaj od kilkuset złotych w górę), bardzo często zwraca się z nawiązką w postaci usterek naprawionych na koszt dewelopera. Jeśli jednak zdecydujesz się na samodzielny odbiór, Twoją główną bronią będą skrupulatność, dobre przygotowanie i… brak pośpiechu.
A jeśli szukasz mieszkania w Częstochowie lub w jej okolicach, przejrzyj proponowane przez nas oferty lub skontaktuj się z naszym biurem, abyśmy mogli pomóc Ci znaleźć wymarzoną nieruchomość.